请求逾期交房违约金案评析

辽宁壹品律师事务所律师 臧恩富

前言：
在商品房买卖合同关系中，开发商作为卖方的主要义务是按时向买方交付符合合同约定的质量的房屋。如果开发商不能按时交付房屋，或者拟交付的房屋不符合合同的约定而买方拒收房屋，则双方之间就会产生买方向开发商主张逾期交房违约金的纠纷。

案例：
某小区的开发商在出售房屋的《商品房买卖合同》中约定：交付房屋的时间是2005年9月1日。交房标准是：出卖人应当在2005年9月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。关于逾期交房违约责任：合同约定，若卖方逾期交付房屋，每逾期一日，按日向买方日支已付购房款万分之一的违约金。2006年7月1日，开发商作为房屋出卖人向购房者发出入住通知，将于7月15日前向购房者交付房屋，购房者应在7月15日前办理入住手续。因购房者对所购房屋的质量不满意，并且开发商未出示房屋验收合格证明，也未出示竣工验收备案证，故购房者拒收房屋，并以开发商延期交房为由起诉开发商，要求其支付逾期交房违约金，逾期交房违约金从合同约定的交房日期起算，计算到实际交付房屋之日止。
经查，开发商于2006年10月2日取得竣工验收备案证，竣工验收备案证上记载的案涉房屋的验收合格时间是2006年9月9日。

法院判决：
一审法院判决认定：开发商在未取得竣工验收备案证且案涉房屋未验收合格的情况下，向购房者发出的入住通知对购房人没有约束力。开发商主张的其自行进行验收合格的时间不成立。验工验收备案证记载的验收合格的时间是2006年9月9日。对于起诉时已领取钥匙的购房人，其逾期交房违约金计算到2006年9月9日。对于诉讼时仍未领取钥匙的住户，违约金计算至实际交付房屋之日止。
二审法院在判决中同样认定，开发商在未取得竣工验收备案证且案涉房屋未验收合格的情况下，向购房者发出的入住通知对购房人没有约束力。开发商主张的其自行进行验收合格的时间不成立。房屋验收合格的具体时间应以竣工验收备案证的记载为准。开发商在取得竣工验收备案证后，应通知购房人接收房屋，在这种情况下，若购房人再拒收房屋，开发商才不承担通知交房之后的逾期交房违约责任。若开发商在未取得竣工验收备案证的情况下向购房人发出入住通知，则不能因该通知而免除开发商逾期交房的违约责任。

律师点评：

一、本案争议的焦点问题之一是开发商（卖方）所出售的商品房到底什么时候验收合格并且达到交付条件，证据是什么。

依据双方之间的商品房买卖合同第八条的规定：“出卖人（即上诉人）应当在2005年9月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人（即被上诉人）使用：1、该商品房经验收合格。

依据法律、法规、规章和地方政府的有关规定，开发商证明自己所出售的房屋已经验收合格并且达到交付条件的唯一合法证据，就是看其是否取得《建设工程竣工验收备案证》。相关法律、法规、规章和地方政府的有关具体规定如下：

1、《中华人民共和国建筑法》

第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”

2、《建设工程质量管理条例》（2000年1月30日中华人民共和国国务院令第279号发布）
第四十三条第一款：国家实行建设工程质量监督管理制度。
第四十九条：建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公司、消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织验收。
3、《建筑工程施工质量验收统一标准》
中华人民共和国国家标准，编号为GB50300-2001自2002年1月1日起施行
建设部在《关于发布国家标准＜建筑工程施工质量验收统一标准＞的通知(建标[2001]157号)中规定上述国家标准中的3.03、5.04、5.07、6.0.3、6.0.4、6.0.7为强制性条文，必须严格执行。上述国家标准的6.0.7条规定及标准中的说明原文如下:
“6.0.7　单位工程质量验收合格后，建设单位应在规定时间内将工程竣工验收报告和有关文件，报建设行政管理部门备案。
说明：6.0.7　建设工程竣工验收备案制度是加强政府监督管理，防止不合格工程流向社会的一个重要手段。建设单位应依据《建设工程质量管理条例》和建设部有关规定，到县级以上人民政府建设行政主管部门或其他有关部门备案。否则，不允许投入使用。”
4、《辽宁省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案工作的有关规定》（辽建发[2001]120号 2001年8月30日）及关于转发省建设厅、消防局、环保局联合下发的《辽宁省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案工作的有关规定》的通知（大建委发[2002]147号 2002年9月29日）
依据上述两个地方性文件的规定：
大连市的建设单位应先取得规划、消防、环保、城建档案的验收合格证件，否则不得自行组织验收。自行组织验收后，应当自验收合格之日起15日内，向大连市建设工程质理监督站进行备案管理。

综合上述规定，开发商取得工程竣工验收备案证是其所出售的房屋验收合格的法定标志和证据。开发商所出售房屋验收合格和具备交付条件的时间应以工程竣工验收备案证的记载为准。

二、本案争议的第二个焦点问题是：开发商在未取得法定的房屋验收合格证明的情况下发出的入住通知书对购房人是否有约束力？

如上所述，因开发商在发出入住通知书时，其所出售的房屋并未验收合格，不具备双方之间商品房买卖合同所约定的交付条件，因此该入住通知对购房人没有约束力。
另外，依据双方之间合同的约定，开发商在出售的房屋验收合格具备交付条件即2006年9月9日之后，有义务通知购房人接收房屋。事实上，开发商在取得《竣工验收备案表》后，没有向购房人再发出入住通知书，故此，购房人有权主张违约金计算至所购房屋验收合格后开发商再次发出入住通知之日止，或在开发商未再次发出入住通知的情况下至购房人实际领取钥匙之日止。


北京市国家资源委员会


北京市国资委关于印发《企业效能监察工作暂行办法》的通 知

京国资发〔2008〕8号


各企（事）业单位：
　　为规范企（事）业单位（以下简称企业）效能监察工作，进一步强化企业内部监督，完善企业内部管理制度，更好的为企业改革发展稳定服务，现将《企业效能监察工作暂行办法》及《企业效能监察立项报告表》、《企业效能监察结项报告表》印发给你们，请结合企业实际认真贯彻执行。


二○○八年五月二十八日

企业效能监察工作暂行办法

第一章　总则

第一条　为进一步规范企业效能监察工作，完善企业管理，促进企业经营者正确履职，提高企业效能，实现国有资产保值增值，依据《企业国有资产监督管理暂行条例》(国务院令第378号)的相关规定，结合工作实际，制定本办法。
第二条　北京市人民政府国有资产监督管理委员会（以下简称市国资委）履行出资人职责和管理的国有及国有控股企（事）业单位（以下简称企业）的效能监察工作适用本办法。
　　第三条　效能监察工作由企业具体组织实施。市国资委纪委、市监察局驻市国资委监察处负责指导企业效能监察工作。
第四条　效能监察是企业纪检监察机构依据国家法律、法规、以及规范性文件和企业内部规章制度，针对影响企业效能的有关业务事项或活动过程，监督检查效能监察对象履行职责行为（以下简称履职行为）的正确性，发现管理缺陷，纠正行为偏差，促进企业规范管理和自我完善，提高企业效能的综合性管理监控工作。
第五条 本办法所称效能监察对象是指，由企业管理的经营管理者及其有业务处置权的人员；企业相关职能部门和单位、所属国有及国有控股企业。
第六条 企业应当紧密结合实际，针对生产建设、经营管理活动全过程的重点、难点问题，影响企业改革、发展、稳定的风险因素及职工群众反映的热点问题等业务事项和管理活动确定效能监察工作范围。
第七条 确定企业效能监察项目（以下简称监察项目）的主要依据是，上级纪检监察机构统一组织立项监察的项目，主要经营管理者直接指定立项监察的项目，效能监察工作办公室拟定立项监察的项目，效能监察对象自报立项监察的项目和其它需要立项监察的项目。
第八条　企业应当依据监察项目特点，采取专项监察、综合事项监察、事前预防性监察、事中跟踪性监察、事后改进性监察、全过程监察，以及利用信息化管理手段等工作方式开展效能监察。

第二章 效能监察的基本原则、任务与标准

第九条　效能监察工作的基本原则：
　　（一）科学发展原则。坚持以企业经营管理为中心，围绕企业改革发展大局，推动建立节约型企业，实现循环经济和可持续发展,不断提高企业效能。
（二）依法监察原则。坚持有章必循、违章必纠、执纪必严，激励守法合规行为。
（三）实事求是原则。坚持重调查研究、重证据，客观公正。
（四）协调统一原则。坚持监察与纪检、监事会和审计等其他监督部门相协调；监督检查经营管理者履职行为与服务经营管理目标相统一；促进制度建设与提高企业效能相统一；完善企业内部管理控制机制与构建惩治和预防腐败体系相统一；教育与奖惩相统一。
第十条 效能监察工作的基本任务：
（一）检查效能监察对象执行国家法律、法规、规范性文件和企业内控制度、重大决策、完成经营管理目标任务等情况，促进企业提高决策力、执行力，维护指令畅通。
（二）监督检查效能监察对象在企业生产建设、经营管理等业务事项和管理活动过程中履职行为的正确性，发现行为偏差和管理缺陷，分析影响企业效能的内外因素，提出监察建议或决定的意见，促进企业加强内部管理监控。
（三）参与调查造成国有资产损失的问题，依法依规追究有关责任者的责任，避免和挽回国有资产损失。
（四）参与调查处理企业发生的重大、特大责任事故，促进企业落实安全生产责任。
（五）对发现的违规、违纪、违法线索，及时移交有关部门处理，督促企业依法经营和经营管理者廉洁从业。
（六）纠正效能监察对象的行为偏差，督促监察建议或决定的落实，总结推广管理经验，健全管理制度，促进企业规范管理，完善企业激励约束机制。
第十一条　效能监察工作应遵循的标准：
（一）合法性。效能监察对象履职行为必须是合法的授权行为，必须符合国家相关法律法规和企业领导人员廉洁从业等相关规定，必须按规定接受监督。
（二）合规性。效能监察对象履职行为必须符合相关管理程序、业务流程和技术规范。
（三）合理性。效能监察对象履职行为在职责权限内的合理裁量，必须符合降低成本增加效益、持续经营等管理原则。
（四）时限性。效能监察对象履职行为对有特殊时限要求的管理事项不得擅自延长或者缩短时限。

第三章 效能监察责任体系和职责权限

第十二条　企业应当按照人事管理权限和产权关系，依据“统一要求、分级负责”的原则，建立和形成在企业党政班子领导下，主要经营管理者负责、纪检监察机构组织协调和实施、相关部门密切配合、职工群众积极参与的领导体制和工作机制。
第十三条　企业主要经营管理者对本企业效能监察工作负总责。主要责任：
（一）明确效能监察工作的分管领导，建立效能监察领导小组；充分发挥效能监察在经营管理中的综合监督作用，加强内部监督和风险控制。
（二）建立健全企业监察机构，根据企业实际需要配置与监察工作任务相适应的专职监察人员，为本企业开展效能监察工作提供组织保证。
（三）按本企业人事管理权限和产权关系确定效能监察的范围，批准效能监察立项计划、工作报告、监察建议和决定等重大事项；定期听取效能监察工作汇报。
第十四条　效能监察领导小组的主要职责：研究部署并指导和组织检查所属企业的效能监察工作，协调效能监察工作关系，处理与效能监察工作有关的重大事宜。
第十五条　企业效能监察工作办公室设在企业监察部门或纪检监察部门，在效能监察领导小组的领导下，负责效能监察日常工作。主要职责：
（一）贯彻落实上级效能监察工作部署，结合本企业实际，提出效能监察年度工作方案或立项计划。
（二）组织协调相关部门参与效能监察工作，形成综合监督力量。
（三）根据选定项目,建立相应的监察项目监督检查小组，实行监察项目负责制。
（四）受理对效能监察决定有异议的申请,并组织复审。
（五）组织开展效能监察调查研究、理论研讨、业务培训和工作交流，总结推广典型经验。
（六）组织相关专业部门对监察项目进行成果评审，做好工作总结和立卷归档的组织工作。
（七）完成本企业主要经营管理者、效能监察工作领导小组和上级部门交办的其他工作事项。
第十六条　监察项目监督检查小组由相关职能部门人员组成，依据同级纪检监察机构授权，具体负责监察项目的监督检查。
第十七条　效能监察项目检查小组成员负责效能监察项目的检查，应当熟悉效能监察业务,了解企业管理制度和企业经营管理情况，有较丰富的工作经验，爱岗敬业，忠于职守，公正廉明。
第十八条　企业相关部门和单位在效能监察工作中负有参与配合、通报相关情况、提供相关资料，落实效能监察建议或决定的责任；负有对效能监察工作提出意见、建议的义务。
第十九条 企业监察机构开展效能监察工作有下列权限：
（一）要求效能监察对象报送与监察项目有关的文件、资料，并对相关情况作出解释和说明。
（二）查阅、复制、摘抄与监察项目相关的文件、资料，核实监察项目的有关情况。
（三）经企业主要经营管理者批准，责令效能监察对象停止损害国有资产、企业利益和职工合法权益的行为。
（四）建议相关部门和单位暂停涉嫌严重违规、违纪、违法人员的职务。
（五）列席与监察项目有关的会议。
（六）监察项目涉及本企业以外效能监察对象的问题，可请求相关企业协助查询和调查，必要时可以提请市国资委纪委监察处予以协助。

第四章　效能监察工作的基本程序

第二十条 效能监察工作由“确定监察项目、实施准备、组织实施和总结讲评”四个阶段组成完整的工作流程。
第二十一条 确定监察项目阶段的主要程序：
（一）组织调查研究。效能监察工作办公室应当按照上级纪检监察机构和企业效能监察工作的安排部署，结合企业年度重点任务和目标、职工代表大会的决议等开展调查研究，对需要立项监察的项目要形成可行性分析报告。
（二）确定监察项目。根据调研结果提出效能监察立项计划，经企业效能监察领导小组审议后，报企业主要经营管理者审定。监察项目确定后，应当按照一项一表的要求，填写统一要求的《企业效能监察立项报告表》。
第二十二条 效能监察实施准备阶段的主要程序：
　　（一）成立检查小组。根据监察项目的需要，成立由监察人员牵头，相关部门和单位派人参与的监察项目监督检查小组。
（二）组织业务培训。围绕促进企业管理和提高企业效能等方面对监察项目检查小组成员进行相关法律、法规及专业知识和企业相关制度的学习培训。收集与监察项目相关的依据，理清监察项目的主要业务流程和关键岗位权限，找准主要监察点。
（三）制定监察方案。制订包括立项监察目的、内容、实施方法和步骤、参与人员具体分工，以及完成任务的目标、时限、具体工作要求等内容的监察项目监督检查实施方案。
　　第二十三条　效能监察组织实施阶段的主要程序：
（一）下发监察通知。向效能监察对象所在单位或部门下发包括实施效能监察目的、要求和相关事宜的通知。
（二）开展监督检查。依据效能监察监督检查实施方案召开与监察项目有关的会议；查阅、复制、摘抄与监察项目相关的文件、资料，并核实相关情况；检查效能监察对象履职行为正确性，发现行为偏差和管理缺陷。
（三）分析查找原因。听取效能监察对象的陈述和职工意见，会同相关部门对发现的行为偏差和管理缺陷进行分析, 分清有关人员责任；查找其在体制、机制和制度等方面存在的原因；研究提出监察建议或决定的意见，报效能监察领导小组审议和主要经营管理者批准。
（四）下达监察建议（决定）。向效能监察对象及其所在单位和相关部门通报监督检查情况，听取其意见，并予以确认。对需要进行监察处理的下达效能监察建议书或决定书；对需要执行党纪、政纪处分或追究法律责任的问题，报批后按权限和有关规定处理；对涉及本企业以外单位和人员的问题，移送相关单位或部门处理。
（五）跟踪监督整改。监察项目监督检查小组应当对效能监察建议或决定的执行情况进行跟踪检查，督促整改落实，协助效能监察对象单位建立和完善相应的内控管理制度。
（六）组织成果评审。效能监察工作办公室应当按照“成果申报、成果审核、成果批准”的程序，适时组织企业监事会、财务、审计等专业监督管理部门对效能监察成果进行评审。
第二十四条 总结讲评阶段的主要程序：
（一）开展项目总结。监督检查工作结束后，及时进行监察项目总结，向效能监察领导小组提交包括监察依据、检查过程、发现的行为偏差和管理缺陷、管理控制制度分析和监察建议或决定意见、效能监察成果等在内的监察项目监督检查总结报告，并将有关情况抄送相关部门。
（二）办理项目结项。监察项目完成后，要及时填写统一要求的《企业效能监察结项报告表》。
（三）组织立卷归档。已经完成的监察项目，全部原始资料要及时立卷归档。
第二十五条 企业应当结合实际对已经完成的监察项目进行必要的复查，确保监察效果。

第五章 监察建议和决定

第二十六条　效能监察工作中，对查明效能监察对象存在下列尚不够做出纪律处分的行为偏差事实，报效能监察领导小组批准后，下达整改监察建议：
　　（一）不执行、不正确执行或者拖延执行国家法律、法规、规范性文件，以及企业章程、重要决策、决议、决定等，应予纠正的；
　　（二）不执行、不严格执行企业内部管理制度的，或存在管理缺陷的；
　　（三）经营管理决策、计划、指令以及经营管理活动等不适当，应予纠正或撤销的；
　　（四）违反本企业选人、录用、任免、奖惩工作原则和程序，决定明显不适当的；
　　（五）按照国家法律、法规、规范性文件和企业管理制度相关规定,需要予以经济赔偿的；
　　（六）其他需要提出监察建议的。
　　第二十七条　效能监察工作中，对查明效能监察对象存在下列尚未涉嫌犯罪的违规、违纪、违法事实，报企业主要经营管理者批准后，做出效能监察决定：
　　（一）违反国家法律、法规、规范性文件和企业内控管理制度，按照人事管理权限应当给予相关责任人纪律处分的；
　　（二）不按规定追缴，或者不按规定退赔非法所得的；
　　（三）正在或已经给国有资产或企业利益造成危害，未采取补救措施的；
　　（四）其他需要做出监察处分决定的。
　　第二十八条　监察建议或决定应当以书面形式送达效能监察对象本人和单位（部门），效能监察对象应当采纳或执行。
　　第二十九条　效能监察对象本人和单位（部门）应当在收到监察建议或决定之日起15个工作日内提出采纳或执行意见，采纳或执行情况要书面报告效能监察工作办公室。
对监察决定有异议的，效能监察对象可以在收到监察决定之日起15个工作日内向做出决定的监察机构申请复审；复审应当在收到复审申请之日起30个工作日内完成。复审期间不得停止原监察决定的执行。

第六章　奖励与惩处

第三十条 企业应当按照“实事求是、公开透明、法人认可、群众公认”的原则，科学确定监察项目成果评价标准，建立健全效能监察成果评价体系，对效能监察工作实施有效奖惩。
第三十一条 效能监察领导小组对效能监察工作中的下列人员和机构，可以建议按规定给予精神或物质奖励：
（一）效能监察对象正确履行职责，模范遵守国家法律、法规等规范性文件和企业内控管理制度，经营管理成效显著，贡献突出的；
（二）监察机构认真开展效能监察取得重大经济和社会效益的；
　　（三）效能监察人员忠于职守，坚持原则，有效制止违法、违纪、违规行为，避免或挽回重大国有资产损失，贡献突出的；
　　（四）控告、检举重大违规、违纪、违法行为的有功人员；
　　（五）其他应当奖励的部门、单位和个人。
第三十二条 企业在开展效能监察工作中，发现效能监察工作人员、效能监察对象玩忽职守、失职渎职等给企业造成损失或严重影响的，应当按照企业人事管理权限，依据国家法律、法规、规范性文件和企业相关制度等规定，对直接责任人和其主管负责人给予相应的处理或纪律处分；涉嫌犯罪的，依法移送司法机关处理。
第三十三条 企业在给予直接责任人纪律处分的同时，应当追究相关领导人员的责任。

第七章　附则
　　
第三十四条　本办法中央驻京双管企业可参照执行。
第三十五条 企业可根据本办法,结合实际制订实施细则。
第三十六条 本办法自印发之日起施行。