北京市房地产管理局


北京市房地产管理局关于印发《城市公有房屋装饰管理暂行规定》的通知
北京市房地产管理局


通知
各区、县房地局、各自管房单位、各房屋经营管理公司：
现将我局制定的《城市公有房屋装饰管理暂行规定》印发给你们，望遵照执行。
特此通知。
附件：1．城市公有房屋装饰管理暂行规定
2．房屋装饰技术要求
3．房屋装饰申请表

北京市房地产管理局城市公有房屋装饰管理暂行规定
第一条 为加强城市公有房屋的装饰管理，保障住用安全和房屋正常使用，根据市政府的有关规定及市城乡建设委员会、市城乡规划委员会、市市政管理委员会《关于加强对城镇居民住宅装修装饰改造管理的通知》，制定本规定。
第二条 本市城近郊区、县城、建制镇、工矿区范围内的公有房屋（以下简称公房）的承租人、使用人、所有人、与公房毗连房屋的产权人以及承担装饰工程的单位或个人均应遵守本规定。
本规定所称房屋装饰，是指对已建成并交付使用的房屋各部位进行装饰以及在装饰中涉及的房屋及设备的拆、改维修工程。
第三条 装饰房屋应遵守以下原则：
1．符合消防、防水、保温、隔音、卫生等建筑功能的要求；
2．符合规划、供暖、供热、煤气、电力等有关部门的规定；
3．不破坏房屋的承重结构和建筑外观；
4．不影响毗连房屋的正常住用和邻里生活。
第四条 装饰房屋，承租人须向房屋所有人申请，填写“房屋装饰申请表”，并签定“装饰房屋协议书”（由北京市房地产管理局统一印制），明确装饰项目和有关责任，未经批准任何单位或个人不得擅自进行房屋装饰施工。
第五条 涉及房屋安全的装饰项目，承租人须委托辖区内市（区、县）房屋安全鉴定站（室）进行房屋安全鉴定，鉴定站（室）根据房屋装饰设计方案进行房屋安全鉴定并出具房屋安全鉴定报告后，由房屋所有人审核批准。其中包括：拆、改房屋承重结构和非承重结构（围护墙和非围
护墙）、改变房屋平面布局、改变房屋使用性质、荷载变化较大的装饰。如：新开门洞或扩大原有门窗洞口尺寸；拆除阳台处窗下坎墙；在墙上多处钻孔、剔凿沟槽；楼面加铺大理石、花岗石、水磨石地面；新做吊顶；安装大型灯具、吊扇；阳台改厨房等项目。
第六条 涉及拆改房屋设备的装饰项目，除须由房屋所有人同意外，还须经有关专业管理部门审核批准。其中包括：拆改上、下水、煤气、暖气、卫生、电气等设备；封闭阳台。如：移动各种管线位置；拆换暖气片、煤气灶具；改换或加设卫生器具、煤气热水器；移动电表盘；改换厨
房吊柜、台案、水池；拆换门窗等项目。
第七条 与公房毗连房屋的产权人装饰房屋，涉及承重、毗连、公共、共用等部位的，均须按本规定办理，经毗连公房所有人同意并签定“异产毗连房屋装饰协议书”。
第八条 承担装饰工程的单位或个人，必须具有与装饰工程项目相适应的资质条件。装饰施工应符合“房屋装饰技术要求”并遵守以下规定：
1．严格按设计图纸、说明及批准范围施工，并做好工程隐、预检记录；
2．执行国家颁布的《地面与楼面工程施工及验收规范》及《装饰工程施工及验收规范》，并按有关规定积累施工技术资料；
3．装饰施工一般应在8时至20时的时间内进行，噪音较大的施工项目18时以后严禁施工，施工噪音不得超过法定标准；
4．施工渣土、杂物应自行及时清运，不得倒入下水管道和楼房垃圾道内；
5．装饰工程竣工后，须经房屋所有人验收。
第九条 未经批准擅自装饰房屋的，房屋所有人有权责令停止施工，恢复原状。
装饰房屋过程中，自行增加装饰项目或未按装饰设计方案施工损坏房屋结构、设备的，房屋所有人可根据损坏程度令承租人或责任人恢复原状或赔偿损失。
第十条 本规定自发布之日起执行。执行中的具体问题，由北京市房地产管理局修缮处负责解释。

房屋装饰技术要求
1．不得在混凝土圆孔板上凿洞、打眼、吊挂顶棚及艺术照明灯具。新做房屋吊顶的支点应设在周边的墙体上，平房吊顶必须预留检查口。
2．在隔断墙上粘贴磁砖应用建筑胶作为胶接材料，用水泥砂浆粘贴时，必须将原抹灰层铲除。
3．在粘贴厨房、卫生间地面装饰材料前，必须对基层作防水处理，并按规定办理蓄水24小时检验合格的签认手续。
4．阳台栏板及地面不得粘贴除塑料地板砖、硬木地板以外的装饰材料，封闭阳台宜采用房屋所有人同意使用的材料，由专业施工队伍进行施工，油饰颜色应与楼房整体颜色相协调，以确保楼房立面效果及安装质量。
5．未经房屋安全鉴定站（室）鉴定的房屋装饰，其承重墙（18厘米以上厚砖墙、12厘米以上厚混凝土墙）、共用部位隔断墙、外围护墙、抗震墙等墙体上不得随意掏墙、打洞、剔槽，不得擅自拆改。
6．未经房屋安全站（室）鉴定的房屋装饰，其楼（地）面装饰材料的总重量不得超过0．4ＫＮ／平方米（40ｋｇ／平方米）。
7．卫生间的蹲坑改坐便器，不得随意变动下水排水甩口位置。
8．室内装饰要保证煤气管道和设备的安全要求：电气管线及设备与煤气管水平净距不得小于10厘米；电线与煤气管交叉净距不小于3厘米。
9．房屋装饰不得影响毗连房屋的正常使用和邻里生活。
10．房屋装饰要符合规划、供暖、供热、煤气、电力等部门的规定。
房屋装饰申请表
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|地址、房号| |房屋所有人| |
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|申请人姓名| |使用性质| |结构类型| |
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|房屋装饰项目： |
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| 申请人签字（章） 年 月 日 |
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|房屋管理人员意见： |房屋管理单位意见： |
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| 签字（章） 年 月 日 | （章）负责人 年 月 日 |
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1994年1月3日
商业网络团购，作为当下最为流行的网络购物方式，系指由以营利为目的的商业团购网站联系经营者，确定团购内容后发起并参与的，通过团购网站聚集消费者并在线订立团购合同，线下进行消费的网络团购模式。区别于传统的团购以及由消费者或经营者发起的网络团购，商业网络团购最突出的特点在于：团购网站将参与从聚合消费者和经营者，到订立或解除与消费者的团购合同、收取消费者支付的价款，乃至在发生消费纠纷后“先行赔付”等全部过程。团购网站发挥的积极作用，极大地提高了交易效率和降低了交易成本，但也导致容易混淆团购网站与经营者的合同地位、权利义务内容以及责任范围。因此，本文旨在厘清上述问题，以期有利于在司法实践中正确处理此类纠纷。

团购网站与经营者的合同关系

团购网站与经营者的合同关系需要进行类型化区分。

在一般情况下，经营者与团购网站之间存在的是一种非典型合同，即由居间合同与委托合同构成的类型结合合同。

首先，从商业网络团购的交易规则来看，针对服务类团购，消费者需要到经营者处接受服务，通常不会引起消费者对交易相对人的误解；针对实物类商品的团购，团购网站一般都在网站上标注出经营者的名称。因此，团购网站本身并不是经营者，也并非以自己的名义为经营者从事贸易活动，二者不是行纪关系。其次，从团购网站自身的法律定位来看，如“爱帮利用自身推出的网络团购平台，为用户及产品、服务的实际供应商户提供居间推广服务，并受商户委托代为向参与特定团购活动的用户收取相应费用”。该表述阐明了团购网站的双重作用，即提供居间服务和受托处理相关事务。因此，二者之间不可能仅存在居间合同。因为居间人仅能向经营者报告订立合同的机会或为合同的成功订立提供媒介服务，而不会参与到经营者与消费者的关系中，更无权从事接受订单和价款等行为。如若为此，必然需要委托合同的委任。最后，从商业团购网站的盈利方式来看，团购网站从经营者处获得的报酬一般分为两个部分：一是从其促成的每笔交易中提取一定比例的分成，最终报酬总数依成交总量确定；二是向经营者收取的固定费用和报酬，作为向其提供网络技术服务和代为从事收取价款、签订合同等行为的对价。所以，团购网站并非经营者的“合营者”或“柜台承租者”。

因此，在经营者与团购网站之间存在的并非任何一种典型合同，而是由居间合同与委托合同的部分构成的类型结合合同。因为团购网站据此同时具备了居间人资格和代为从事订立合同、接受价款等法律行为或事实行为的受托义务（代理从事法律行为时，经营者授权的意思表示包含在其与团购网站的合同条款中），而经营者仅负担支付报酬的对待给付义务。所以，团购网站与经营者的权利、义务和违约责任，应依据合同法中关于居间合同和委托合同的规定来确定，团购网站不承担商品买卖或服务合同的违约责任。

在特殊情况下，当团购网站以转售商品或服务获取差价的方式盈利，并且未表明其居间人和受托人的身份时，则团购网站本身即为经营者，应依合同法对买卖或各类服务合同的规定确定其权利及义务。在实际交易中，由于消费者难以查明团购网站的盈利方式，因此如果团购网站没有在交易前以合理的方式提请消费者注意其特殊的合同地位，以及没有在交易中明确地向消费者提示真实的经营者时，也应要求团购网站承担经营者责任。

团购网站与消费者的合同关系

团购网站与消费者之间的合同关系，主要为以下两种：

第一，网络服务合同关系。在一般情况下，团购网站与消费者间仅存在网络服务合同关系。这种网络服务合同，是一种单务、无偿的合同，即消费者在成为团购网站的会员后，便可以无偿利用团购网站的技术及服务了解团购信息、完成订立合同、支付价款等行为，且无任何对待给付义务。根据笔者对北京地区87家知名团购网站进行的统计，其中有55家团购网站提供了成文的用户服务协议，明确界定团购网站与消费者之间是一种网络服务合同关系，并明确约定了二者在使用与提供团购网络服务方面的权利和义务。新近出台的《关于加强网络团购经营活动管理的意见》（以下简称《意见》），将团购网站界定为“提供网络交易平台服务”的经营者，而并非提供商品或服务之人，也佐证了上述观点。

第二，“先行赔付”承诺下的保证合同关系。《意见》“鼓励”团购网站建立“先行赔付”制度以保障交易安全。根据笔者的统计，北京地区87家知名团购网站中已有34家作出了特定情形下“先行赔付”的承诺。这种“先行赔付”的承诺，实际上是团购网站与消费者之间的一种保证合同，即当经营者不履行商业网络团购合同义务或履行义务不符合约定时，由团购网站向消费者承担责任的担保方式。团购网站一般承担连带保证责任，即违约发生后，消费者既可以向经营者追究违约责任，也可以向团购网站先行要求赔偿。

消费者权益保护法修订征求意见稿第二稿，将包含团购网站在内的网络交易平台经营者的连带赔偿责任法定化，但在此条审议通过之前，“先行赔付”承诺仍是消费者要求团购网站承担买卖或服务合同赔偿责任的唯一依据。在据此确定团购网站的责任时，需要注意：第一，团购网站的担保范围及条件。团购网站一般仅承诺“若承担责任则限于合同的金额”或仅在“收到的产品与承诺内容严重不符”等特定条件下承担赔偿责任。第二，一般缺乏关于保证期间的约定。依据担保法第二十六条第一款，团购网站承担连带保证责任的期间仅为主债务履行期届满后的六个月。此后，则不能要求团购网站承担保证责任。

因此，在发生商业网络团购纠纷时，应首先考察团购网站的交易规则、盈利模式和法律文件等，辨清团购网站的法律地位。然后，再区分其与不同主体的合同关系，依照相应的合同类型，分别确定团购网站在各类商业网络团购纠纷中应承担的违约责任。


（作者系清华大学法学院硕士研究生）