房改房的产权人要求同住人腾房需要慎重对待

原告要求被告腾房，主要理由是取得了居住房屋的所有权，以所有权人身份要求被告腾房，从全案客观事实判断，双方之间的争议主要在于法律适用方面，裁判时即考虑国务院关于房改的政策，又考虑被告的基本人权保障，根据涉案房屋的权源，正确合理地做出裁判。被告一家人长期居住在涉案房屋内，是共同居住人，1997年9月被告与房地产经营开发公司订立《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》，此协议第二条确定被告为被安置人；第三条第2项内容确定“过渡期至1999年9过渡期满后安置到一号楼2门501房”。被告以拆迁被安置人的身份居住，其中之一的居住人未成年，在居住房所在地的学区内接受义务教育，未成年人的法定居住权应当得到保护。

2、前后两个拆迁政策对被安置人权利有不同规定：

原、被告共同居住期间，原告通过房改政策取得涉案房屋的所有权，这种情况下，原告能否依据自己是所有权人，就可以独自使用已购拆迁安置房，并主张被告腾让，从现有法律法规政策查知，原告的诉讼请求不能得到支持，北京市第二中级人民法院靳起、盛蔚编写的《公房、房改房及经济适用住房纠纷案例答疑》中明确，已购拆迁安置房的购买人不得独自使用，无权要求同住人搬离此房，已购公有住房属于特殊房屋，带有政策性、福利性和保障性功能，涉案房屋的来源不同于商品房和普通私房，所以，其产权的确定也有别于商品房和普通私房，通过来源最终确定使用权。
本案拆迁发生于1997年，根据旧版拆迁条例规定，拆迁必须兼顾被拆迁房屋的所有人和使用人，所以，虽然原告后来以成本价购买了诉争房屋，但这房屋中还有被告一家的安置利益，现原告要求独自享有排他使用权，法院不应予以支持。按照常理，所有权人对所有物享有占有、使用、收益、处分的权利，但是本案诉争的房屋属于拆迁安置的公有房屋，由于其来源特殊，其所有权的行使也不同于一般的私有房屋，虽然产权人写的是原告，但其中还有被告一家的居住使用权利，原告不能独自享有排他使用权。

北京市高级法院的司法指导意见对此有明确规定，相关法院的司法判例针对公有住房人取得所有权后，要求同住人搬离的诉讼请求均未获法律支持。
被告人依据拆迁安置补偿协议的规定居住涉案房屋，并承担了装修、家具、电器等基本费用，十多年来被告一直维护管理此房居住至今。2002年公租房成本价房改时被告出资购买，被告居住状况未发生变化。

3、已购公有住房是国家关于公房管理的特殊制度，性质上是国家分配的一种福利。公正妥善的裁处房改房产权人与共居人之间的争议，必须以国务院房改配套政策为大前提，《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（十八）规定，职工按成本价或标准价购买公有住房，每个家庭只能享受一次，购房的数量必须严格按照国家和各级人民政府规定的分配住房的控制标准执行。《北京市职工购买公有住宅楼房管理办法》第3条、第4条规定，承租户购买公有住宅楼房实行限量，购房人购买承租公房按家庭人口计算。足见国务院及北京市政府规定，公有住房的销售对象是承租公房的整个家庭，并以家庭成员同意购买为前提，一个家庭只能享受一次，不是承租方个人。公有住房的出售对象具有特定性，购房主体是城市承租公有住房的家庭成员，带有很强的政策性，这是公有住房的福利性决定的。原告机械地以“取得产权就有权根据自己的意愿撵走非产权人”的思维是错误的，与国务院房改政府及保障困难家庭居住条件若干规定相背离。原告的主张于法有悖，根据《城市公有住房管理规定》第28条、《北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定》第12条、《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第119条规定可见，公有房屋居住权是特定的同住的权利，北京高院给北京市第二中级人民法院民一庭（关于居住权的答复）称：你庭关于刘士奎与刘鸿宇、刘景、王立红财产权属纠纷一案如何使用法律的请示收悉。经研究认为，根据《城市公有住房管理规定》以及我国公有住房租赁、拆迁、出售的相关政策，承租、购买公有住房是国家分配给职工的一种社会福利，此种福利的享有人不仅包括承租人，还包括与其共同居住的家庭成员。因此，在本案中，刘毅享有诉争房屋的居住权，王立红。刘鸿宇作为刘毅的配偶和子女与刘毅同住亦属该房屋的共居人，刘士奎无权要求刘毅等腾房。刘士奎在以成本价取得该房屋产权之后，本应有权向刘毅收取一定的房屋使用费，但由于刘士奎与刘毅并未就房屋使用费达成协议，且双方之间不属一般意义上的房主房客关系，故对刘士奎请求刘毅腾房和补付此前的房屋使用费的请求可不予支持。对于今后的房屋使用费，双方但是人应通过协商确定，协商不成，可另行解决。－－北京市高级人民法院民一庭对北京市第二中级人民法院民一庭请示的刘士奎与刘鸿宇、刘毅、王立红财产权属纠纷案的答复（2003年9月2日）。

4、从执法统一及未来执行可操作性出发，符合正义及现代法制精神，需要保障被告及未成年人的居住条件：北京市东城区人民法院（2003）东民初字第00888号民事判决、北京市第二中级人民法院（2003）二中民终字第04272号民事裁定：北京市东城区人民法院经审理确认，公民的合法权益受法律保护，本案中，讼争方房虽由谢考进承租，但谢会来、德荣丽作为谢考进的共居人，对讼争房享有居住权，现谢考进让谢会来、德荣丽搬离，对此共居人谢会来、德荣丽明确表示不同意，且二人在本市无其他住房，并不具备腾房条件，故谢考进要求谢会来、德荣丽腾房理由不足，本院不予支持，据此判决驳回谢考进的诉讼请求，判决后谢考进不服，持原诉请求及理由上诉到北京市第二中级人民法院，后撤回上诉。
类案的客观事实表明，诉争房由公房转为产权房，原被告以较小的对价取得房屋产权，共同居住人不能成为房屋的所有权人，不能因此排斥被告及未成年女儿在房屋内的居住的权利。

基于维持公民基本居住之最低保障，确保被告谋生之需求等基本人权及豁免政策考量，原告不得要求被告搬离。

世界不同法域国家和地区，一般都明确规定“保障基本人权所必需的居住房屋豁免执行”（摘自最高院民商事疑难案件裁判观点），尽量将住房人的痛苦降到最低，不允许对不动产过度执行。
虽然被告诉求的居住权未得支持，但并不等于被告放弃居住权，不能因为居住权被驳回，这必然得出腾房的结论，居住权未得到支持与腾房主张之间，不是非黑即白的对立关系，司法诉讼是解决实际问题为目的，以保障基本人权和平衡利益关系为目标。
所有权人对占有人提起物权保护之诉，占有人同时对所有权人提起占有保护抗辩，就会出现法律保护何方的问题，被告通过公房承租及拆迁安置获得的居住资格，属于善意占有应当优先得到保护，否则，无疑是肯定所有人可以用违背基本要权的方式取回所有物，显然与禁止私立原则不符合。占有与本权之间互不妨碍，各自独立，本权给占有人造成损害的，应当承担赔偿责任，占有人给本权人造成损害的，亦应当予以赔偿，最终应依据占有人与本权人之间的法律关系决定归属，法律在维护秩序和保护权利之间实现其价值目标的平衡（转载请注明出处）

张生贵二0一二年四月二十日

辽宁省沈阳市人大常委会


沈阳市城市道路管理条例


（2003年8月29日沈阳市第十三届人民代表大会常务委员会第五次会议通过 2003年9月25日辽宁省第十届人民代表大会常务委员会第五次会议批准）



第一章 总则

第一条 为了加强城市道路管理，保障城市道路完好，充分发挥城市道路功能，促进城市经济和社会发展，根据国务院《城市道路管理条例》和有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条 本条例所称城市道路，是指城市供车辆、行人通行的，具备一定技术条件的道路、桥梁及其附属设施。

第三条 本条例适用于本市城市道路规划、建设、养护、维修和路政管理。

第四条 市市政设施行政主管部门主管全市城市道路管理工作。

区、县（市）市政设施行政主管部门按照管理权限主管本行政区域内的城市道路管理工作。

第五条 城市道路管理实行统一规划、配套建设、协调发展和建设、养护、管理并重的原则。

第六条 鼓励和支持城市道路科学技术研究，推广先进技术，提高城市道路管理的科学技术水平。

第七条 任何单位和个人均有依法使用、保护城市道路的权利和义务，并有权对违反本条例的行为予以制止、举报。

对在城市道路建设、维护、管理中做出显著成绩的单位和个人，人民政府或市政设施行政主管部门应当给予表彰或奖励。

第二章 规划与建设

第八条 市和区、县（市）人民政府应当组织市政设施、城市规划、公安交通等部门，根据城市总体规划编制城市道路发展规划。

市和区、县（市）市政设施行政主管部门应当根据城市道路发展规划，制定城市道路年度建设计划，经同级人民政府批准后实施。

第九条 城市供水、排水、燃气、热力、供电、通信、消防等依附于城市道路的各种管线、杆线等设施的建设计划，应当与城市道路发展规划和年度建设计划相协调，坚持先地下、后地上的施工原则，与城市道路同步建设。

第十条 鼓励国内外企业和其他组织以及个人按照城市道路的发展规划，投资建设城市道路。

第十一条 城市道路的建设应当符合城市道路技术规范。

第十二条 政府投资建设城市道路的，应当根据城市道路发展规划和年度建设计划，由市政设施行政主管部门组织实施。

单位或个人投资建设城市道路的，应当符合城市道路的发展规划，并经市政设施行政主管部门批准。

城市住宅小区、开发区内的道路建设，应当分别纳入住宅小区、开发区的开发建设计划配套建设。

第十三条 市政设施行政主管部门制定城市道路建设的年度计划，应当自人民政府批准之日起7日内，以公文形式通知有关管线、杆线单位。有关管线、杆线单位应当在接到通知之日起30日内，将管线、杆线敷设计划报市政设施行政主管部门，并在市政设施行政主管部门统筹安排下实施。

第十四条 承担城市道路设计、施工的单位，应当具有相应的资质等级，并按照资质等级承担相应的城市道路的设计、施工任务。

第十五条 城市道路施工，实行工程质量监督制度。

第十六条 城市道路工程竣工后，施工单位应当及时向建设单位提交工程竣工报告。建设单位收到竣工报告后，应当及时组织设计、施工、工程监理、市政工程质量监督、市政设施行政主管部门进行竣工验收。工程验收相关部门应当按时进行验收。

道路工程建设单位，须于工程竣工验收7个工作日前将验收时间、地点及相关资料等，书面通知相关工程质量监督机构。

自工程竣工验收合格之日起15日内，建设单位应当将竣工验收报告和规划验收合格证及相关部门出具的认可文件、资料报市政设施行政主管部门和有关部门备案。

未经验收或验收不合格的工程不得交付使用。

第十七条 城市道路实行工程质量保修制度。城市道路保修期为一年。桥梁、涵洞的保修期为设计文件规定的合理使用年限，保修期自交付之日起计算。保修期内出现工程质量问题，由有关责任单位负责保修。

第十八条 城市道路建设和施工单位，在施工过程中应对相关管线、杆线等设施采取技术保护措施。确需移动的，应提前办理审批手续。

第三章 养护和维修

第十九条 市和区、县（市）人民政府应当根据城市道路设施量和国家、省确定的城市道路维护定额标准，按年度安排相应的资金用于城市道路的养护和维修。

市政设施行政主管部门按照城市道路的等级、数量及养护和维修的定额，逐年核定养护、维修经费，统一安排养护、维修资金。

第二十条 承担城市道路养护、维修的单位，应当严格执行城市道路养护、维修技术规范，定期对城市道路进行养护、维修，确保养护、维修工程的质量。

市政设施行政主管部门负责对养护、维修工程的质量进行监督检查，保障城市道路完好。

第二十一条 市政设施行政主管部门组织建设和管理的城市道路，由其委托的城市道路养护、维修单位负责养护、维修。

单位投资兴建的城市道路，由产权单位负责养护、维修。

城市住宅小区、开发区内的道路，由建设单位或其委托的单位负责养护、维修。

第二十二条 城市道路与铁路平面交叉部位，以铁路道口两侧钢轨外距2米处为界，界限以外由市政设施行政主管部门或有关产权单位负责养护、维修。

第二十三条 市政设施行政主管部门应当采用招标投标等方式，确定城市道路工程建设、养护和维修单位。

第二十四条 设在城市道路上的各类管线的检查井、箱盖、井盖、井箅及其他附属设施，应当符合城市道路养护规范。因缺损影响交通和安全时，有关产权单位应当及时补缺、修复。

第二十五条 城市道路的养护、维修工程应当按照规定的期限修复竣工。施工现场应当明示施工期限、设置明显安全警示标志和防围设施，确保过往车辆、行人安全。竣工后2日内应做到料净场清。

市政设施行政主管部门对已经回填的道路挖掘工程，应在7日内恢复路面。

第二十六条 城市道路的养护、维修专用车辆应当使用统一标志；执行任务时，在保证交通安全畅通的情况下，不受行驶路线和行驶方向的限制。

第四章 路政管理

第二十七条 城市道路范围内禁止下列行为：

（一）擅自占用或者挖掘城市道路；

（二）履带车、铁轮车或者超重、超高、超长车辆擅自在城市道路上行驶；

（三）机动车在桥梁或者非指定城市道路上试刹车；

（四）擅自在城市道路上搭、扩建建筑物、构筑物；

（五）在桥梁上架设压力4公斤／平方厘米（0.4兆帕）以上的煤气管道、10千伏以上的高压电力线和其它易燃易爆管线；

（六）擅自在桥梁或者路灯设施上设置广告牌或者其他挂浮物；

（七）利用桥梁进行牵引、起重、吊装等作业；

（八）在桥梁安全保护区域内堆放易燃易爆物品，挖沙、取土、爆破等；

（九）加工、维修、冲洗车辆等各种作业；

（十）排放垃圾、残土或其它残渣废液腐蚀物；

（十一）损坏、侵占井盖、井箅等附属设施；

（十二）其他损害、侵占城市道路的行为。

第二十八条 履带车、铁轮车、或者超重、超高、超长车辆需要在城市道路上行驶的，事先须征得市政设施行政主管部门同意，并按照公安交通管理部门指定的时间、路线行驶。

第二十九条 依附于城市道路建设各种管线、杆线等设施的，应当经市政设施行政主管部门批准，方可建设。

第三十条 因特殊情况需要临时占用由市政设施行政主管部门管理的城市道路的，须向市政设施行政主管部门和公安交通管理部门提出申请，经批准并按规定向市政设施行政主管部门交纳道路占用费后方可占用。

第三十一条 经批准临时占用城市道路的，须遵守下列规定：

（一）不得擅自改动、损坏道路设施；

（二）不得擅自转让、转借、出租占用面积；

（三）不得擅自移动或者扩大占用范围；

（四）占用期满，须对所占道路进行清理，经验收合格后，办理终止占道手续；

（五）需要改变占用位置、面积或者延长时间的，应提前办理变更审批手续。

第三十二条 因工程建设需要挖掘城市道路（包括地下顶进施工）的，应于每年二月末前将本年度计划报市政设施行政主管部门统一安排。

建设单位在开工前，应持城市规划行政主管部门的批复文件、设计平面图、施工方案和公安交通管理部门的审批手续，到市政设施行政主管部门办理道路挖掘许可证件，缴纳道路挖掘修复费。

第三十三条 经批准临时挖掘城市道路的，须遵守下列规定：

（一）按审批范围、期限施工，并及时进行工程验交；

（二）施工现场必需设置明显警示标志和安全围档；

（三）地下顶进、掏洞作业不得超挖土方；

（四）不得损坏其它道路设施；

（五）横断挖掘和路口挖掘，必须遵守夜间施工、分段施工、连续施工的规则；

（六）施工中必须保护好依附于城市道路的各种管线、杆线，不得擅自移动；

（七）及时清运残土、杂物；

（八）工程需要延期或超挖面积的，应提前办理有关审批手续。

第三十四条 埋设在城市道路下的管线发生故障需要紧急抢修的，可先行破路抢修，并同时通知市政设施行政主管部门和公安交通管理部门，在24小时内按照有关规定补办批准手续。

第三十五条 新建、扩建、改建的城市道路交付使用后5年内、大修的城市道路竣工后3年内不得挖掘；因特殊情况需要挖掘的，须按管理权限经市或区、县（市）人民政府批准，并按规定标准3倍交纳道路挖掘修复费。

第三十六条 每年11月1日至翌年4月15日期间，任何单位和个人不得进行挖掘道路施工。

因特殊情况需挖掘施工的，须经市人民政府批准，并按规定标准2倍交纳道路挖掘修复费。

第三十七条 未经批准，任何单位和个人不得改变城市道路原设计结构和使用功能。确需改变的，须按规定履行审批手续，并由申请的单位承担设施改造和补偿费用。工程由市政设施行政主管部门组织设计、施工。

第五章 法律责任

第三十八条 违反本条例第十四条规定，未按照资质等级承担相应的城市道路设计、施工任务的，未按照城市道路设计、施工技术规范设计、施工的，由市政设施行政主管部门责令停止设计施工，限期改正，可以并处3000元以上3万元以下的罚款。已经取得设计、施工资格证书，情节严重的，提请原发证机关吊销其设计、施工资格证书。

第三十九条 违反本条例第十六条规定，擅自使用未经验收或验收不合格的城市道路的建设单位，由市政设施行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处工程造价0.2％以上2％以下的罚款。

第四十条 违反本条例第二十四条、第二十五条、第二十九条、第三十一条、第三十三条规定，有下列行为之一的，由市政设施行政主管部门或者其它有关部门责令限期改正，可以并处2000元以上2万元以下罚款；造成损失的，应当依法承担赔偿责任：

（一）未对设在城市道路上的各种管线、杆线的检查井、箱盖、井盖、井箅及其它附属设施的缺损及时补缺修复的；

（二）未在城市道路施工现场设置明显标志和安全防围设施的；

（三）占用城市道路期满或者挖掘城市道路后，不及时清理现场的；

（四）依附于城市道路建设各种管线、杆线等设施，不按照规定办理批准手续的；

（五）未按照批准的位置、面积、期限占用或者挖掘城市道路，或者变更占用、挖掘城市道路审批事项，未提前办理变更审批手续的。

第四十一条 违反本条例第二十七条规定，损害城市道路及其附属设施或者影响城市道路以及附属设施使用功能的，由市政设施行政主管部门责令停止侵害行为，可以处以200元以上2万元以下的罚款；造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

第四十二条 违反本条例第二十条规定，承担城市道路维护的单位，未定期对城市道路进行维护，未按照规定的期限修复竣工，并拒绝接受市政设施行政主管部门监督、检查的，由市政设施行政主管部门责令限期改正，给予警告；对负有直接责任的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分。

第四十三条 市政设施行政管理人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，视其情节给予行政处分；触犯刑律的，依法追究刑事责任。

第四十四条 当事人对行政处罚决定不服的，可依法申请行政复议或向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议，又不向人民法院起诉、拒不执行处罚的，由作出处罚决定的机关向人民法院申请强制执行。

第四十五条 违反本条例规定，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任；尚不构成犯罪，应当给予治安管理处罚的，由公安机关依法给予处罚。

第六章 附则

第四十六条 本条例自2003年12月1日起施行。