建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局关于印发《经济适用住房管理办法》的通知
建设部 发展改革委 监察部等
建设部 发展改革委 监察部 财政部 国土资源部 人民银行 税务总局关于印发《经济适用住房管理办法》的通知
建住房[2007]258号
各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：
根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号），经国务院同意，现将修订后的《经济适用住房管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。
中华人民共和国建设部
中华人民共和国国家发展和改革委员会
中华人民共和国监察部
中华人民共和国财政部
中华人民共和国国土资源部
中国人民银行
国家税务总局
二○○七年十一月十九日
经济适用住房管理办法
第一章 总 则
第一条 为改进和规范经济适用住房制度，保护当事人合法权益，制定本办法。
第二条 本办法所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。
本办法所称城市低收入住房困难家庭，是指城市和县人民政府所在地镇的范围内，家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭。
第三条 经济适用住房制度是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分。经济适用住房供应对象要与廉租住房保障对象相衔接。经济适用住房的建设、供应、使用及监督管理，应当遵守本办法。
第四条 发展经济适用住房应当在国家统一政策指导下，各地区因地制宜，政府主导、社会参与。市、县人民政府要根据当地经济社会发展水平、居民住房状况和收入水平等因素，合理确定经济适用住房的政策目标、建设标准、供应范围和供应对象等，并组织实施。省、自治区、直辖市人民政府对本行政区域经济适用住房工作负总责，对所辖市、县人民政府实行目标责任制管理。
第五条 国务院建设行政主管部门负责对全国经济适用住房工作的指导和实施监督。县级以上地方人民政府建设或房地产行政主管部门（以下简称“经济适用住房主管部门”）负责本行政区域内经济适用住房管理工作。
县级以上人民政府发展改革（价格）、监察、财政、国土资源、税务及金融管理等部门根据职责分工，负责经济适用住房有关工作。
第六条 市、县人民政府应当在解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划中，明确经济适用住房建设规模、项目布局和用地安排等内容，并纳入本级国民经济与社会发展规划和住房建设规划，及时向社会公布。
第二章 优惠和支持政策
第七条 经济适用住房建设用地以划拨方式供应。经济适用住房建设用地应纳入当地年度土地供应计划，在申报年度用地指标时单独列出，确保优先供应。
第八条 经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。经济适用住房项目外基础设施建设费用，由政府负担。经济适用住房建设单位可以以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款。
第九条 购买经济适用住房的个人向商业银行申请贷款，除符合《个人住房贷款管理办法》规定外，还应当出具市、县人民政府经济适用住房主管部门准予购房的核准通知。
购买经济适用住房可提取个人住房公积金和优先办理住房公积金贷款。
第十条 经济适用住房的贷款利率按有关规定执行。
第十一条 经济适用住房的建设和供应要严格执行国家规定的各项税费优惠政策。
第十二条 严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，以补交土地出让金等方式，变相进行商品房开发。
第三章 建设管理
第十三条 经济适用住房要统筹规划、合理布局、配套建设，充分考虑城市低收入住房困难家庭对交通等基础设施条件的要求，合理安排区位布局。
第十四条 在商品住房小区中配套建设经济适用住房的，应当在项目出让条件中，明确配套建设的经济适用住房的建设总面积、单套建筑面积、套数、套型比例、建设标准以及建成后移交或者回购等事项，并以合同方式约定。
第十五条 经济适用住房单套的建筑面积控制在60平方米左右。市、县人民政府应当根据当地经济发展水平、群众生活水平、住房状况、家庭结构和人口等因素，合理确定经济适用住房建设规模和各种套型的比例，并进行严格管理。
第十六条 经济适用住房建设按照政府组织协调、市场运作的原则，可以采取项目法人招标的方式，选择具有相应资质和良好社会责任的房地产开发企业实施；也可以由市、县人民政府确定的经济适用住房管理实施机构直接组织建设。在经济适用住房建设中，应注重发挥国有大型骨干建筑企业的积极作用。
第十七条 经济适用住房的规划设计和建设必须按照发展节能省地环保型住宅的要求，严格执行《住宅建筑规范》等国家有关住房建设的强制性标准，采取竞标方式优选规划设计方案，做到在较小的套型内实现基本的使用功能。积极推广应用先进、成熟、适用、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备。
第十八条 经济适用住房建设单位对其建设的经济适用住房工程质量负最终责任，向买受人出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并承担保修责任，确保工程质量和使用安全。有关住房质量和性能等方面的要求，应在建设合同中予以明确。
经济适用住房的施工和监理，应当采取招标方式，选择具有资质和良好社会责任的建筑企业和监理公司实施。
第十九条 经济适用住房项目可采取招标方式选择物业服务企业实施前期物业服务，也可以在社区居委会等机构的指导下，由居民自我管理，提供符合居住区居民基本生活需要的物业服务。
第四章 价格管理
第二十条 确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则。其销售基准价格及浮动幅度，由有定价权的价格主管部门会同经济适用住房主管部门，依据经济适用住房价格管理的有关规定，在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上确定并向社会公布。房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3％核定；市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售，不得有利润。
第二十一条 经济适用住房销售应当实行明码标价，销售价格不得高于基准价格及上浮幅度，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。经济适用住房价格确定后应当向社会公布。价格主管部门应依法进行监督管理。
第二十二条 经济适用住房实行收费卡制度，各有关部门收取费用时，必须填写价格主管部门核发的交费登记卡。任何单位不得以押金、保证金等名义，变相向经济适用住房建设单位收取费用。
第二十三条 价格主管部门要加强成本监审，全面掌握经济适用住房成本及利润变动情况，确保经济适用住房做到质价相符。
第五章 准入和退出管理
第二十四条 经济适用住房管理应建立严格的准入和退出机制。经济适用住房由市、县人民政府按限定的价格，统一组织向符合购房条件的低收入家庭出售。经济适用住房供应实行申请、审核、公示和轮候制度。市、县人民政府应当制定经济适用住房申请、审核、公示和轮候的具体办法，并向社会公布。
第二十五条 城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合下列条件：
（一）具有当地城镇户口；
（二）家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准；
（三）无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。
经济适用住房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准，由市、县人民政府根据当地商品住房价格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口结构等因素确定，实行动态管理，每年向社会公布一次。
第二十六条 经济适用住房资格申请采取街道办事处（镇人民政府）、市（区）、县人民政府逐级审核并公示的方式认定。审核单位应当通过入户调查、邻里访问以及信函索证等方式对申请人的家庭收入和住房状况等情况进行核实。申请人及有关单位、组织或者个人应当予以配合，如实提供有关情况。
第二十七条 经审核公示通过的家庭，由市、县人民政府经济适用住房主管部门发放准予购买经济适用住房的核准通知，注明可以购买的面积标准。然后按照收入水平、住房困难程度和申请顺序等因素进行轮候。
第二十八条 符合条件的家庭，可以持核准通知购买一套与核准面积相对应的经济适用住房。购买面积原则上不得超过核准面积。购买面积在核准面积以内的，按核准的价格购买；超过核准面积的部分，不得享受政府优惠，由购房人按照同地段同类普通商品住房的价格补交差价。
第二十九条 居民个人购买经济适用住房后，应当按照规定办理权属登记。房屋、土地登记部门在办理权属登记时，应当分别注明经济适用住房、划拨土地。
第三十条 经济适用住房购房人拥有有限产权。
购买经济适用住房不满５年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。
购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。
上述规定应在经济适用住房购买合同中予以载明，并明确相关违约责任。
第三十一条 已经购买经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府按规定及合同约定回购。政府回购的经济适用住房，仍应用于解决低收入家庭的住房困难。
第三十二条 已参加福利分房的家庭在退回所分房屋前不得购买经济适用住房，已购买经济适用住房的家庭不得再购买经济适用住房。
第三十三条 个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。
第六章 单位集资合作建房
第三十四条 距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划的前提下，经市、县人民政府批准，可以利用单位自用土地进行集资合作建房。参加单位集资合作建房的对象，必须限定在本单位符合市、县人民政府规定的低收入住房困难家庭。
第三十五条 单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定严格执行。单位集资合作建房应当纳入当地经济适用住房建设计划和用地计划管理。
第三十六条 任何单位不得利用新征用或新购买土地组织集资合作建房；各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房。单位集资合作建房不得向不符合经济适用住房供应条件的家庭出售。
第三十七条 单位集资合作建房在满足本单位低收入住房困难家庭购买后，房源仍有少量剩余的，由市、县人民政府统一组织向符合经济适用住房购房条件的家庭出售，或由市、县人民政府以成本价收购后用作廉租住房。
第三十八条 向职工收取的单位集资合作建房款项实行专款管理、专项使用，并接受当地财政和经济适用住房主管部门的监督。
第三十九条 已参加福利分房、购买经济适用住房或参加单位集资合作建房的人员，不得再次参加单位集资合作建房。严禁任何单位借集资合作建房名义，变相实施住房实物分配或商品房开发。
第四十条 单位集资合作建房原则上不收取管理费用，不得有利润。
第七章 监督管理
第四十一条 市、县人民政府要加强对已购经济适用住房的后续管理，经济适用住房主管部门要切实履行职责，对已购经济适用住房家庭的居住人员、房屋的使用等情况进行定期检查，发现违规行为及时纠正。
第四十二条 市、县人民政府及其有关部门应当加强对经济适用住房建设、交易中违纪违法行为的查处。
（一）擅自改变经济适用住房或集资合作建房用地性质的，由国土资源主管部门按有关规定处罚。
（二）擅自提高经济适用住房或集资合作建房销售价格等价格违法行为的，由价格主管部门依法进行处罚。
（三）未取得资格的家庭购买经济适用住房或参加集资合作建房的，其所购买或集资建设的住房由经济适用住房主管部门限期按原价格并考虑折旧等因素作价收购；不能收购的，由经济适用住房主管部门责成其补缴经济适用住房或单位集资合作建房与同地段同类普通商品住房价格差，并对相关责任单位和责任人依法予以处罚。
第四十三条 对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件，骗购经济适用住房或单位集资合作建房的个人，由市、县人民政府经济适用住房主管部门限期按原价格并考虑折旧等因素作价收回所购住房，并依法和有关规定追究责任。对出具虚假证明的，依法追究相关责任人的责任。
第四十四条 国家机关工作人员在经济适用住房建设、管理过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法依纪追究责任；涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。
第四十五条 任何单位和个人有权对违反本办法规定的行为进行检举和控告。
第八章 附 则
第四十六条 省、自治区、直辖市人民政府经济适用住房主管部门会同发展改革（价格）、监察、财政、国土资源、金融管理、税务主管部门根据本办法，可以制定具体实施办法。
第四十七条 本办法由建设部会同发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局负责解释。
第四十八条 本办法下发后尚未销售的经济适用住房，执行本办法有关准入和退出管理、价格管理、监督管理等规定；已销售的经济适用住房仍按原有规定执行。此前已审批但尚未开工的经济适用住房项目，凡不符合本办法规定内容的事项，应按本办法做相应调整。
第四十九条 建设部、发展改革委、国土资源部、人民银行《关于印发〈经济适用住房管理办法〉的通知》（建住房[2004]77号）同时废止。
我国一人公司法律地位应然分析与规制研究
宋光林
（中共山东省平原县委组织部 山东 平原 253100 ）
[内容摘要]：目前世界各国纷纷修改公司法，对一人公司的设立和存续给予承认。而反观我国公司立法，除允许设立国有独资公司和外商独资公司外，禁止自然人和公司法人设立一人公司，并且对存续的一人公司缺乏规定。这种立法现状给我国司法实践和守法者诚实经营带来不小难题。本文即通过对一人公司性质、特征、历史沿革、各国立法态度、我国立法现状及其原因、社会发展趋势等方面进行综合分析，主张在立法上对一人公司予以肯定性评价；同时在此基础上构思我国的一人公司法律制度，对一人公司进行规制。
[关键词]：公司，一人公司，法人格，唯一股东，有限责任
引言
去年3月“两会”期间，全国政协委员、上海市工商联合会会长任文燕提出要求公司法允许设立“一人公司”的议案，引起法律界和工商界的关注。我国现行公司法仅允许设立国有独资公司和外商独资公司两种一人公司，禁止设立其他形式的一人公司。这种立法现状不但导致内资和外资、非国有资本和国有资本的不平等，而且势必出现规避法律以逃避义务的现象，并导致立法与实践的混乱。由此任文燕委员提出允许设立一人公司的议案也就不足为奇了。其实早在十几年前，我国就已有学者开始探讨一人公司现象，呼吁完善公司立法。这次立法议案的提出，只是一个水到渠成的结果罢了。
一、 一人公司的由来
一人公司（one-man company or one-member company），顾名思义，是指股东（自然人或法人）仅为一人，并由该股东持有公司的全部出资或所有股份的有限公司（包括有限责任公司和股份有限公司）[1].从学理上划分，一人公司可划分为形式意义上的一人公司和实质意义上的一人公司。形式意义上的一人公司，指的是设立时股东即为一人，或者设立时股东为二人以上但在存续过程中由于出资和股份的转让、继承、赠予等原因而至股东仅剩一人的公司，前者称为设立时的一人公司，后者称为存续中的一人公司；实质意义上的一人公司，则是指公司股东在人数上为复数，但实质上只有一人为“真正的股东”，其余股东仅是为了满足法律上对公司最低人数的要求，或是为了“真正股东”的利益而在名义上持有一定股份的挂名股东而已[2] .此种意义上的一人公司本质上是“真正的股东”为自己谋取利益而规避法律。
一人公司获得承认肇始于英国1897年萨洛蒙有限公司案（Solomon v. Solomon &Co. Ltd）。萨洛蒙是一个多年从事皮靴业务的商人，1892年他决定将他拥有的靴店卖给由他本人组建的公司，以享受有限责任的优惠。靴店转让价格为39000英镑。作为对价，公司发行了每股1英镑的股份20007股，除他的妻子和他的五个孩子各拥有1股外，萨洛蒙本人拥有20001股（目的是达到当时法律规定的最低股东人数）。此外，公司还以其所有资产为担保向萨洛蒙发行了10000英镑的债券，其余差额用现金支付。一年后公司因亏损而进行清算，萨洛蒙提出了优先于其他公司债权人获得清偿的要求。法庭终审判决：公司是一个独立于其成员的法人，因此萨洛蒙持有的10000英镑担保公司债应予以优先受清偿[3].
这一判决为公司法学及商业界打开了新的视野，它不仅承认了一人公司的合法性，显示了个体经营者组建公司与大公司一样有实际价值，而且还揭示出个体经营者既可以出资额为限承担有限责任，也可以认购公司债券从而比股份更能避免经营风险。而从萨洛蒙案所确立的规则来看，公司与其成员在人格上完全分离是不容置疑的。尽管在以后的一些实践中，立法者或法院偶尔也允许揭开公司的面纱（Piercing the Corporate Veil），但为了维护公司人格的独立性，通常是不会采用这种做法的。公司法人格与其成员或者说股东的人格相区别，充分体现了法技术的绝妙之处，即“法人格本身乃是为了使法律关系单纯化而由法律所认许的一项法技术”[4]，由此带来了无法估量的社会进步意义。
自此以后，一人公司迅速发展，各国也开始以成文法或判例的形式承认了一人公司的合法地位。
从各国的公司立法史来考察，传统的公司立法并不承认一人公司（包括一人股份有限公司和一人有限责任公司），这种态度仅是就形式意义的一人公司而言的。不仅公司设立必须具有法定的股东人数，而且公司设立后也不得低于法定最低股东人数。如果公司股东低于法定最低股东人数，将导致公司解散。自列支敦士登于1925年以立法形式承认一人公司开始，许多国家立法对一人公司的态度有了变化。这种变化首先开始于承认设立后的一人公司，继而允许设立一人公司。以下是对各国和地区一人公司立法的考察：
1.列支敦士登 列支敦士登于1925年11月5日制定并于1926年1月20日实施的《自然人和公司法》首开一人公司立法的先河。依该法规定，股份有限公司、发起人公司和有限责任公司都可由一人设立，并可以一个股东维持公司的存续。如果公司中有若干名董事，并且这些董事都必须由公司的股东担任，即使在这种情况下，股东的人数降至一人，亦不会导致公司的自动解散。并且，公司的单一股东对公司的债务不承担个人责任。[5]就此而言，一人公司是完全有效的。
2.德国 德国因1892年首立《有限责任公司法》而著称，但当时也要求至少应有两个出资人。至于有限责任公司设立后，出资在转让或赠予、继承中集中于一人，仍承认存续的合法，而不导致解散，1980年7月4日修改后的《有限责任公司法》第一条规定：“有限责任公司，可按本法规定，为任何目的，由一人或数人设立。”从而使一人组建有限责任公司成为可能。而一人股份有限公司也经历了类似过程。德国1884年颁布的《股份法》规定，设立股份有限公司，股东至少须要5人，禁止设立一人股份有限公司，直至1988年才开始承认设立后的一人股份有限公司，此后的1994年，认可了由唯一股东设立的股份公司。
3.法国 法国立法思想始终将公司设立行为视为股东间的一种契约行为，并在其民法第1832条作出明文规定，因而设立一人公司自然不被允许。对于设立后的一人公司，法国判例和学说均采取较严厉态度，认为当然应依法解散，而且其1867年的公司法将股份有限公司因股东减少而区分为两种情况，其一是当股东减少为7人以下时，依该法第38条规定，公司并不当然解散，须待一年后由法院判决解散。但当股东减至一人时，则要依民法第1832条规定当然解散，不适用公司法第38条的规定。直到1966年，法国公司法才做出较大修改，于第9条中对公司全部股份和出资集中于一人时的场合，也给予了一年的时间补正，如果一年内，一人股东的状况还未改变，利害关系人方可向法院请求解散公司。这给法国承认设立后的一人公司留下了较大的空间。
1985年7月11日，法国颁布一人有限责任公司的修改法案，明确规定可设立一人公司并承认一人公司的存续。自此，法国民法典1832条也放弃了设立公司必须是契约行为的做法，即承认公司设立有两种形式，其一为契约设立，适用于两人以上的设立公司行为；其二为依一人意思设立。而1985年法国公司法修改中最具特色的是，为了防止个人企业通过对个人财产无限细分，减少对公司债权人的担保财产，滥用公司独立人格和有限责任，于该法第36条第2款明文规定，“同一自然人仅得为一家有限责任公司的唯一持股人，有限责任公司不得以另一仅由一人组成的有限责任公司为其唯一持股人”。即禁止自然人设立复数的一人公司，也禁止一人公司再行设立另一一人公司，但该法没有禁止法人设立复数的一人公司。而且法国至今尚未就设立一人股份有限公司予以承认。
4.英国 1897年萨洛蒙诉萨洛蒙有限公司案（Solomon v. Solomon &Co. Ltd），一直被公认为英国历史上承认实质意义之一人公司的典型案例。但英国理论与实务界往往顾虑，一人公司将会令极小企业法人化，可能会发生有限责任恶用之危险[6].因而，形式意义上的一人公司在英国始终未得到承认，明确规定全部公司需由两名以上股东设立，仍坚持公司法人社团性的初衷。
5.欧盟及其成员国 欧盟之前身欧共体为提高各成员国之企业素质，充分利用公司的有利形态，鼓励中小企业的发展，也为顺应世界普遍承认一人公司的潮流，于1989年12月21日专就一人公司发布第12号指令[7].依该指令第2条规定：
第一， 公司设立时，可只有唯一一人；公司设立后股份全部归一人持有，也同（一人公司）
第二， 各成员国于进行其国内有关团体的法规的协调时，有下列情形之一者，可以作出特别规定或处罚：
-同一自然人为数个一人公司的唯一一人者；
-一人公司或其他法人为公司的唯一一人者。
不过该第12号指令并非适用于欧盟成员国的所有的商事公司，该指令的适用范围包括两个方面：一是所有成员国的有限责任公司；一是爱尔兰和英国的有限保证公司。欧共体颁布上述指令的原因在于已有部分成员国的公司法承认了一人公司的存在，而且一人公司在成员国已广泛存在。继德国和法国之后，荷兰、比利时也先后以立法形式准许一人有限责任公司设立。而丹麦更是走在德国前面，于1973年6月13日颁布的有限责任法规定，有限责任公司只需一名创立人，其结果可以只有一名成员。同时，一人有限责任公司既不会导致单个成员的个人责任，也不会导致公司的解散。[8]
6.美国 美国公司法向来以注重实务为特色，虽也认为公司是当事人之间的契约行为，但从不固守公司的社团性或契约观念。不拘泥于传统公司法的限制。早在19世纪末，美国法院已有判例承认了一人公司这种形式。1936年，爱阿华州开始允许设立一人公司。此后，由于个人企业法人化的愿望日益迫切，强行禁止一人公司的设立和存续，只能导致以挂名股东的形式来规避公司法最低法定人数的规定，实际上使一人公司处于一种禁而不止的地步，不如正式立法予以承认。所以随着1962年《美国标准公司法》只要求有一人在公司章程上署名即可设立公司的修订，美国各州陆续采纳，到20世纪60年代末已有27个州的公司法承认了一人公司的设立。[9]