在物权法时代，不动产预告登记制度作为一项重要的物权制度，给法院民事执行工作带来了一定影响。下面笔者从司法实践者的角度，通过房产案例对预告登记后的不动产在法院执行工作中的处理进行探析。

案情：甲、乙、丙、丁四人存在以下关系，甲欠乙200万元，丙欠丁100万元，甲将自有商品房F一套转让给丙，价格为360万元，已支付首期款120万元，并已办理预告登记。甲、丙二人欠款到期均无力还债，先后被乙、丁分别诉至法院请求强制执行商品房F抵债。本案中，对商品房F可否作为被执行人甲或丙的执行标的存在不同意见。有意见认为，F不能作为甲的执行标的，因为F已办理了预告登记，但可以作为丙的执行标的。也有意见认为，F不能作为丙的执行标的，因为F仍然属于甲所有，丙并未取得所有权，相反，F可以作为甲的执行标的。

在此，笔者抛开案件的其他情节不论，仅就以预告登记后的商品房F为执行标的，被执行人分别为商品房的预告登记义务人甲和预告登记权利人丙的执行情况进行探析。

第一种情况：被执行人为商品房F的预告登记义务人甲。

由于被执行人是预告登记不动产的所有权人，对于已登记在其名下的房产，即使已办理了预告登记，也并未改变房产的权属，只是使所有权人或者使用权人的处分权受到特定限制。预告登记权利人也没有取得实际的物权，其享有的仍然是一种债权。因此，法院可以对被执行人所有的已办理了预告登记的房产进行查封，为下一步执行做准备。但是，此时，法院仍然不能对商品房F采取进行拍卖、变卖等执行措施。理由依据是物权法第二十条第一款，即“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”既然该商品房F已办理了预告登记，就必须给预告登记权利人丙在规定的期间内的选择权利，否则，物权法关于预告登记的规定就如同虚设。同时，根据物权法第二十条第二款“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”之规定，一旦期间截止，丙未取得正式物权登记，则法院即可采取拍卖、变卖等具有实质处分性的执行措施，以实现乙的债权。当然，在丙行使预告登记权期间，法院可责令丙将剩余房款向法院支付或提存，以保障乙的债权，否则，法院可以追究丙的责任。据此，丙如完成了正式登记，则法院对该不动产终止执行。

在此注意，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人……；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，对于未办理登记但善意且已支付全部价款并实际占有房产的第三人所购买的被执行人的房产，人民法院不应查封，这属例外情况。

第二种情况：被执行人为商品房F的预告登记权利人丙。

预告登记权利人丙对商品房F只是拥有物权化的债权，并未实际取得物权，还不是房产的所有者，所以法院不能直接执行以预告登记权利人丙为被执行人的预告登记后的商品房F。但是，预告登记权利人对预告登记后的不动产享有被物权化的请求权，如无特殊情况，预告登记权利人即为预告登记不动产将来的所有人。因此，根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第15条第（三）项规定，对于“被执行人购买的……商品房预告登记的房屋”，人民法院可以预查封。虽然该规定未明确其他不动产可否预查封，但笔者认为，无论从该条还是从预告登记的法理上而言，预告登记后的不动产在预告登记权利人为被执行人时，都是可以预查封的。当不动产权属在预查封期间登记到预告登记权利人名下时，预查封登记自动转为查封登记。预查封转为正式查封后，查封期限仍从预查封之日起开始计算。之后，法院可以根据情况采取下一步执行措施。

对于预告登记因预告登记失效等原因被不动产登记机构依法撤销的情况，执行法院则应解除预查封，不得对该不动产继续强制执行。但是，在预查封期间，即使预告登记权利人丧失对本债权权利的处分，也应无权主动申请撤销预告登记。此时，应由申请执行人丁做出选择，由执行法院来具体处理。

综上所述，对于预告登记后的不动产的执行，需要根据被执行人为预告登记权利人或义务人等具体情况分别作出处理。

（作者单位：广西壮族自治区北海市银海区人民法院）
青海省人民政府


青海省人民政府令第16号


　　《青海省行政机构设置和编制管理办法》经２０００年１０月２５日省人民政府第１９次常务会议审议通过，现予颁布施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　省长　赵乐际
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二０００年十月三十日
　　　　　　　　　　青海省行政机构设置和编制管理办法

第一章　总则





　　第一条　为了规范行政机构设置，加强编制管理，提高行政效率，根据《中华人民共和国地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》及国家有关规定，结合本省实际，制定本办法。


　　第二条　本办法适用于本省各级人民政府行政机构设置和编制管理。


　　第三条　行政机构设置和编制管理应适应本地区政治、经济、社会发展的需要，遵循精简、统一、高效的原则。


　　第四条　各级人民政府行政机构和人员编制总数，按照经济发展水平、财政收入、辖区人口、面积等因素综合评定，进行分类后，由省人民政府批准下达。
　　依法批准的行政机构设置和编制具有法定效力。任何单位和个人不得擅自调整或变动。


　　第五条　行政机构设置和编制管理，按照统一管理原则，由各级人民政府依法行使本级行政机构编制管理职权。
　　各级人民政府机构编制管理机关在同级人民政府领导下，具体负责本级政府行政机构设置和编制管理工作。


　　第六条　行政机构设置和编制管理，实行集体审议制度。依照审批权限，由人民政府或者机构编制管理机关有关会议审议。

第二章　机构设置管理





　　第七条　本省各级行政机构根据职能分为：
　　（一）省人民政府组成部门和直属机构；
　　（二）自治州、西宁市、县级人民政府工作部门；
　　（三）县级以上人民政府派出机关及所属行政机构；
　　（四）政府组成部门或者工作部门管理的行政机构、议事协调机构和临时机构。


　　第八条　行政机构设置应以职能的科学配置为基础，坚持政企分开、政事分开、政社分开和权责一致的原则，加强经济调节、社会管理和公共服务职能。


　　第九条　行政机构具体职能的确定应以法律、法规为依据，参照上级业务部门的职责合理划分事权，做到职能明确、分工合理、有利于提高行政效率。


　　第十条　行政机构职责和管理范围的确定，应符合下列规定：
　　（一）职责清晰明确，相同或者相近的职能由一个机构承担；
　　（二）工作较少的职能可以归并为一个机构或者由有关机构归口管理；
　　（三）必须由两个或者两个以上机构承担的职能，应当分清主管和协办，明确职责分工，减少交叉。


　　第十一条　行政机构的设立、撤销、合并、升格由机构编制管理机关组织财政、人事和相关部门论证后、提出方案，经同级人民政府审定，并按程序报批。


　　第十二条　行政机构设立、撤销、合并、升格方案，应当包括下列事项：
　　（一）设立、撤销、合并、升格的必要性和可行性；
　　（二）机构的职能、类型和名称；
　　（三）内设机构的职能和名称；
　　（四）与业务相近的行政机构职能划分或者撤销、合并后职能消失、转移情况；
　　（五）行政机构人员编制、领导职数、人员结构及人员余缺情况或者撤销、合并后编制的调整和人员的分流。


　　第十三条　省人民政府组成部门和省人民政府派出机关的设立、撤销、合并，由省机构编制管理机关提出方案，经省人民政府同意后，报请国务院批准，并报省人民代表大会常务委员会备案。
　　自治州、西宁市、县级人民政府工作部门及其派出机关的设立、撤销、合并，由本级人民政府报请上一级人民政府批准，并报本级人民代表大会常务委员会备案。


　　第十四条　省人民政府直属机构的设立、撤销、合并由省机构编制管理机关提出方案，经省人民政府审定后，报国务院批准。


　　第十五条　各级人民政府应严格控制议事协调机构或者临时机构的设立；确需设立议事协调机构或者临时机构的，应当明确规定承担办事职能的具体工作部门；为处理一定时期内某项工作设立的议事协调机构或者临时机构，还应明确规定其撤销的条件或者撤销的期限。
　　各级人民政府议事协调机构或者临时机构的设立、撤销、合并，由机构编制管理机关提出方案，报本级人民政府批准。


　　第十六条　行政机构的升格，由机构编制管理机关提出方案，经本级人民政府同意后，报上一级人民政府批准。其中行政机构升格为副县级以上规格的，必须由省机构编制管理机关审核方案、报省人民政府批准。


　　第十七条　行政机构的名称，按下列规定确定：
　　（一）省级人民政府组成部门一般称委、厅，直属机构一般称局；
　　（二）自治州、西宁市人民政府和海东行署工作部门一般称委、局；
　　（三）县级人民政府工作部门一般称局；
　　（四）乡、镇人民政府和街道办事处综合机构称室（股）。


　　第十八条　行政机构在职能分解基础上，依照下列规格设立内设机构：
　　（一）省级行政机构设立处级、副处级内设机构；
　　（二）自治州、西宁市和海东行署行政机构设立科级或者副科级内设机构；
　　（三）县级行政机构原则上不设内设机构。但工作任务重、人员编制在１０名以上的，经机构编制管理机关批准，可以设立股级内设机构；
　　（四）乡、镇人民政府和街道办事处设置股级综合性办事机构或者只确定必要的助理员。


　　第十九条　行政机构内设机构的设立、撤销、合并方案应包括下列事项，并由机构编制管理机关批准。
　　（一）必要性和可行性；
　　（二）职能和名称；
　　（三）与业务相近的内设机构的职能的划分或者职能消失、转移的情况；
　　（四）人员编制情况。


　　第二十条　上级行政机构不得干预下级行政机构的机构设置和人员编制配备，也不得要求下级人民政府设立与其业务对口的行政机构。


　　第二十一条　行政机构非依法律、法规或者规章规定，不得将其行政管理权委托所属事业单位或其他事业单位、中介组织行使。

第三章　编制管理





　　第二十二条　行政机构的编制依据职能配置和职位分类，按照精简的原则确定。


　　第二十三条　各级行政编制总数，由省机构编制管理机关在国家下达的总数内根据实际综合评定，进行分类后，提出分配方案，报省人民政府批准后执行。


　　第二十四条　各级行政机构增加或者减少编制，由省机构编制管理机关审核方案，报省人民政府批准。
　　任何单位不得擅自突破编制总数增加编制。


　　第二十五条　确需设立的议事协调机构或者临时机构不单独确定编制，所需编制由承担具体工作的行政机构解决。


　　第二十六条　行政机构的领导职数按照有关规定确定。其内设机构的领导职数由机构编制管理机关根据人员编制核定。


　　第二十七条　行政机构编制实行《机构编制管理手册》制度。
　　《机构编制管理手册》是行政机构办理经费核拨，人员调配的依据。其核发和管理，由机构编制管理机关负责。


　　第二十八条　《机构编制管理手册》的内容包括：行政机构及其内设机构名称、职能、规格、人员编制和领导职数、实有人数和在职人员名单等内容。
　　前款规定的内容发生变更时，行政机构必须在变更之日起十五日内据实报经机构编制管理机关核准。


　　第二十九条　行政机构不得从下属单位或其他单位长期借用人员，也不得利用其他经费聘用临时人员从事公务活动。

第四章　监督检查





　　第三十条　各级人民政府机构编制管理机关负责对本级和下一级行政机构设置和编制执行情况进行监督检查。
　　各级行政机构每年必须如实向本级机构编制机关提供其机构设置和编制管理情况的报告。


　　第三十一条　机构设置和编制管理实行预算监督。各级财政部门应以《机构编制管理手册》核定的行政机构编制为依据拨付经费，并加强监督检查。


　　第三十二条　各级人事行政管理部门对违反《机构编制管理手册》核定的超编人员不得办理录用、调配手续。


　　第三十三条　违反本办法规定有下列情况之一的，由上一级或者同级机构编制管理机关责令限期纠正；情节严重的，由机构编制管理机关建议同级人民政府或者有关部门对主要负责人和直接责任人员给予行政处分：
　　（一）擅自设立内设机构的；
　　（二）擅自扩大职能的；
　　（三）擅自变更机构名称的；
　　（四）擅自超过核定编制使用工作人员的；
　　（五）擅自提高机构或者内设机构规格的；
　　（六）违反机构设置和编制管理其他有关规定的。违反前款规定设立的机构应予撤销，调入的人员应予清退。


　　第三十四条　机构编制管理机关违反规定审批机构和人员编制，以及人事、财政部门违反规定办理超编人员录用、调配手续或拨付超编人员经费的，对其责任人给予行政处分，并撤销违法审批，追缴拨付的超编经费。

第五章　附则




　　第三十五条　其他履行行政职能的机构参照本办法执行。


　　第三十六条　本办法的具体应用问题由省机构编制管理机关负责解释。


　　第三十七条　本办法自颁布之日起施行。