内江市人民政府办公室关于印发内江市物业管理暂行办法的通知
四川省内江市人民政府办公室
内江市人民政府办公室关于印发内江市物业管理暂行办法的通知
[内府办发〔2008〕105号]
各县（区）人民政府，市级各部门：
《内江市物业管理暂行办法》已经内江市第五届人民政府第71次常务会议研究同意。现印发你们，请认真贯彻执行。
附件：内江市物业管理暂行办法
二〇〇八年八月四日
附件：
内江市物业管理暂行办法
第一章 总 则
第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《四川省人民政府办公厅关于贯彻实施国务院〈物业管理条例〉有关问题的通知》等有关行政法规、规章的规定，结合内江市实际，制定本暂行办法。
第二条 内江市行政区域内的物业管理活动，适用本办法。
第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。
第四条 内江市房地产行政主管部门是全市物业管理主管部门，负责全市物业管理活动的监督管理工作。
各县（区）房地产行政主管部门按照本暂行办法规定的职责负责所在区域内的监督管理工作。
第五条 各级政府的建设、规划、物价、工商、公安、街道办事处、乡镇人民政府等管理部门按照各自的职责，对物业管理活动实施监督、指导，社区协助和配合做好监督指导工作。
第二章 业主及业主大会
第六条 房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中，依法享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时缴纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第八条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。
一个物业管理区域成立一个业主大会。一个物业区域内由一个物业服务企业实施物业管理。
物业管理区域是指只成立一个业主大会，有相对独立的共用设施设备并由一个物业服务企业实施统一物业管理的区域。物业管理区域的划分遵循以下原则：
（一）物业管理区域按城市规划部门批准的项目红线图范围确定；
（二）已实施物业管理的不同区域经各自的业主大会同意后可以合并为一个物业管理区域；
（三）对零散建设未实施物业管理的区域，可由物业所在地的县（区）房地产行政主管部门在街道办事处（乡镇人民政府）的配合下，根据小区规模、社区建设、共用设施设备以及管理维护责任等原则划定物业管理区域并实施物业管理。在综合考虑以下因素的基础上可以划入同一个物业管理区域：
1、处于同一街道或位置靠近的物业；
2、基础设施、公共配套设施相关的物业；
3、适宜统一整治封闭成一个区域的物业；
4、根据城市详细规划确定整合为一个居住区或组团的物业；
5、物业管理区域的划分要与社区的设立范围基本一致，一般建筑面积不得少于3万平方米；
6、其他应考虑的因素。
业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。成立条件：
（一）业主大会由物业管理区域内全体业主组成；
（二）一个物业管理区域成立一个业主大会和选举产生一个业主委员会；
（三）组建业主大会筹备组；
（四）首次业主大会召开应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
第九条 业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的县（区）房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作。
筹备组成员名单确定后，应当以书面形式在物业管理区域内公告。
第十条 筹备组应当自组成之日起30日内，在物业所在地的县（区）房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第十一条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会成员或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
第十二条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。
第十三条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。
业主大会会议可以邀请物业所在地的社区、管段民警和物业使用人代表列席。
业主大会决定本暂行办法第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。决定本暂行办法第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以申请业主所在地的县（区）房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府调解或者请求人民法院予以撤销。
第十四条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的社区。业主委员会应当做好业主大会会议记录。
第十五条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的县（区）房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。备案时须提交以下材料：
（一）业主大会议事规则；
（二）管理规约；
（三）业主委员会成员名单；
（四）业主选举、投票的结果记录以及业主签字记录；
（五）首次业主大会会议和首次业主委员会会议召开的会议纪要；
（六）物业管理区域的规模和基本状况；
（七）其他相关材料。
第十六条 业主委员会成员应当符合下列条件：
（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主及其配偶；
（二）遵守国家有关法律、法规；
（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；
（四）热心公益事业、责任心强、公正廉洁、具有社会公信力；
（五）具有一定的组织能力；
（六）具备必要的工作时间。
第十七条 业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，在业主委员会成员中推选产生业主委员会主任1人、副主任1－2人。
第十八条 业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（四）监督管理规约的实施；
（五）业主大会赋予的其他职责。
第十九条 业主大会、业主委员会作出的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。
第二十条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的县（区）房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第二十一条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
业主大会、业主委员会应当积极配合相关社区依法履行物业管理区域内的自治管理职责，支持社区开展工作，并接受其指导和监督。
业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的社区，并认真听取社区的建议。
第三章 前期物业管理
第二十二条 在物业销（预）售前，建设单位选聘物业服务企业，应当签订前期物业服务合同，并将签订的前期物业服务合同报物业所在地的县（区）房地产行政主管部门备案。
第二十三条 建设单位应当在销（预）售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业权属及其使用、维护、管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。
第二十四条 建设单位应当在物业销（预）售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖（预售）合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
第二十五条 临时管理规约的制定包括以下主要内容：
（一）物业的名称、地点、面积及户数；
（二） 业主在本物业管理区域内应当共同遵守的行为准则；
（三）业主使用其物业和物业管理区域内公共场所及其公用设施的权益；
（四）业主参与物业管理的权利；
（五）业主应当履行的义务；
（六）物业各项维修、养护和管理等服务费用的收费标准及交纳方式；
（七）供电、供气、供水及其二次加压供水、通讯、有线电视等向最终用户的收费标准及交纳方式；
（八）违反临时管理规约的责任。
临时管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。
临时管理规约对全体业主具有约束力。
第二十六条 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的县（区） 的房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
前期物业管理招标投标具体管理办法依照国家建设部有关规定执行。
第二十七条 建设单位与物业买受人签订的买卖（预售）合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
第二十八条 建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。物业管理用房主要包括物业服务企业为物业项目服务所需的办公用房、保安和工勤人员值班用房、监控房、物业储藏用房等。
物业管理用房的配置标准：
（一）物业服务企业用房按不得低于物业管理区域房屋建筑面积的0.2%配建提供。房屋建筑总面积不足5万平方米的，物业管理用房不低于100平方米。分期开发建设的物业管理区域，建设单位应在先期开发的物业区域配置物业管理用房或配置临时物业管理用房。
（二）业主委员会用房不得低于30平方米的地面上独立成套房屋并具备水、电等基本功能。
物业服务企业用房、业主委员会用房应在建设项目的规划设计审批中予以明确。建设行政主管部门组织综合预验收时，应当包括对其物业管理内容方面验收，经验收合格后，建设单位方可将物业正式移交物业服务企业实施管理。
物业管理用房的产权依法属于全体业主所有。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。
第二十九条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备及其物业管理用房的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。
第三十条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）物业管理所必需的其它资料。
物业服务企业应当在前期物业服务合同或物业服务合同终止时将物业管理用房和上述资料移交给业主委员会。
第三十一条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
第四章 物业管理服务
第三十二条 从事物业管理经营服务活动的企业应当按照建设部《物业服务企业资质管理办法》规定的标准和条件取得物业管理主管部门审批核发的物业管理《资质证书》，并具有独立的法人资格。
第三十三条 取得物业管理《资质证书》和《营业执照》的物业服务企业：
因企业发生分立、合并的，应当在向工商行政管理部门办理变更手续后30日内，到原资质审批部门申请办理《资质证书》注销手续，并重新核定资质等级；
因企业的法人名称、法定代表人等事项发生变更的，应当在办理变更手续后30日内，到原资质审批部门办理《资质证书》变更手续；
因企业破产、歇业或者因其他原因终止业务活动的，应当在办理营业执照注销手续后15日内，到原资质审批部门办理《资质证书》注销手续。
第三十四条 从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。
第三十五条 在县（区）房地产行政主管部门的指导下，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应载明以下内容：
（一）物业管理事项；
（二）服务质量；
（三）服务费用及收费标准；
（四）双方的权利和义务；
（五）专项维修资金的管理与使用；
（六）物业管理用房；
（七）合同期限；
（八）违约责任；
（九）其他约定事项。
物业服务合同签订后，应报物业所在地的县（区）房地产行政主管部门备案。
第三十六条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。协助相关部门做好物业管理区域内的社会治安、环境卫生等相关工作。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第三十七条 物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。
业主委员会应当向物业服务企业移交本暂行办法第三十条规定的资料。
第三十八条 物业服务收费应当遵循合理、公开、以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照价格主管部门制定的物业服务收费管理办法，在物业服务合同中约定，并将约定的物业服务收费内容在物业管理区域内予以公示。
第三十九条 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
第四十条 物业管理区域内，供水、供电、供气、卫生、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
物业服务企业接受委托代收上述费用的，应当向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。
第四十一条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带责任。
物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费等有关费用。
已竣工但尚未出售，或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。
第四十二条 县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。
第四十三条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。
有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
第四十四条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。
第四十五条 各级房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。
第五章 物业的使用与维护
第四十六条 物业使用中禁止下列行为：
（一）损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌；
（二）擅自改变物业专用部分、部分共用部分、全体共用部分的用途；
（三）违章搭建、改建或以其他方式改变物业专用部分和共用部分；
（四）损坏物业共用设施、设备及场地，擅自移动共用设施、设备；
（五）存放易燃、易爆、剧毒、放射性物品；
（六）排放各种污染物、恶臭物、有害物质或者产生超过规定时间和规定标准的噪声；
（七）未经许可设置营业摊点；
（八）利用物业从事危害公共利益和他人合法权益的活动；
（九）管理规约和物业服务合同禁止的其他行为。
第四十七条 物业管理小区生活废旧弃物的清运、收集、运输和处理等环境卫生管理应当按照省、市有关规定执行。
第四十八条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。
业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。
第四十九条 业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。
因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。
业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。
第五十条 供水、供电、供气、通信、有线电视等单位，依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
前述规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。
第五十一条 业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主。
第五十二条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第五十三条 物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。
责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。
第六章 专项维修资金的管理和使用
第五十四条 单幢住宅内业主、或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主和住宅小区内的非住宅业主，应当按照国家的规定交纳专项维修资金。
本暂行办法所称专项维修资金，是指专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。
第五十五条 商品住宅的业主、非住宅的业主交存专项维修资金的标准及其收取方式：
（一）商品房的购房人按照所拥有物业建筑面积交存专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%；
（二）商品房的购房人在办理房屋入住手续前，应当将首期专项维修资金缴交售房单位代收；
（三）售房单位与购房人在办理房屋权属登记时，应当将代收的专项维修资金统一纳入当地市、县房地产行政主管部门监督代管范畴，在银行专户存储、并建立专项维修资金明细帐户、专款专用。
商品房建设项目的住宅建筑安装工程造价以当地建设工程造价管理机构的审定确认书为准。
第五十六条 出售公有住房的专项维修资金的交存标准及其收取方式：
（一）业主按照所拥有物业建筑面积交存专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%；
（二）售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%提取，高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取专项维修资金；
（三）售房单位应当将代收和提取的两部分专项维修资金在收到售房款之日起30日内统一纳入当地市、县房地产行政主管部门监督代管范畴，在银行专户存储、并建立专项维修资金明细帐户、专款专用。
第五十七条 尚未出售的商品房和公有住房的专项维修资金的交存：
尚未出售的商品房和公有住房，售房单位作为业主应当分别按照前述第五十五条、第五十六条的规定缴纳未出售房屋的专项维修资金；房屋出售时，该房屋专项维修资金的余额，转由购房人向售房单位支付，双方另有约定的除外。
第五十八条 本暂行办法实施后，对业主已办理房屋权属登记但未交存专项维修资金的，由业主大会及其业主委员会会同物业服务企业向业主收取（公有住房应向购房者和售房单位收取）专项维修资金，并统一纳入当地市、县房地产行政主管部门监管范畴，在银行专户存储、并建立专项维修资金明细帐户、专款专用。
第五十九条 业主交存的专项维修资金属于业主所有。
从公有住房售房款中提取的专项维修资金属于公有住房售房单位所有。
第六十条 业主大会成立前，商品住宅、非住宅业主交存的专项维修资金和已售公有住房的专项维修资金，由物业所在地的市、县房地产行政主管部门代管；
业主大会成立后，按照相关规定，由市、县房地产行政主管部门将其代管的专项维修资金的帐面余额划转至业主大会管理。
第六十一条 需要使用专项维修资金的，由业主大会和业主委员会组织，根据物业服务企业或相关业主提出的维修使用方案，经专项维修资金列支范围所涉及专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意，并报所在地市、县房地产行政主管部门备案。
第六十二条 专项维修资金不敷使用时，续交专项维修资金的方案，由业主大会决定。
第六十三条 专项维修资金管理的具体实施细则，由市房地产行政主管部门会同有关部门，依据本暂行办法的规定另文制定，并报经市人民政府审批后施行。
第六十四条 国家和省对专项维修资金的管理有新的规定时，从其规定。
第七章 罚 则
第六十五条 有下列行为之一的，由相关行政主管部门依照国务院《物业管理条例》等有关规定予以查处。
（一）住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的；
（二）建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的；
（三）建设单位、物业服务企业不移交有关资料的；
（四）未取得资质证书从事物业管理或者以欺骗手段取得资质证书的；
（五）物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的；
（六）物业服务企业将一个物业管理小区的全部物业管理一并委托他人的；
（七）挪用专项维修资金的；
（八）建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的；
（九）未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的；
（十）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；
（十一）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；
（十二）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；
（十三）有本暂行办法第四十六条所规定禁止行为的。
第六十六条 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业管理费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
第六十七条 业主以业主大会或业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。
第六十八条 各级房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员，在实施物业管理监督活动中有违规违法行为的，应依法予以查处。
第八章 附 则
第六十九条 本暂行办法下列用语的含义为：
物业：是指已通过竣工验收的房屋等建筑和与之相配套的附属物、附属建筑物及相关场地。
物业管理：是指业主通过选聘的物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
物业服务收费：是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对物业及其共用配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的公共环境卫生和秩序等所提供的服务，向业主收取的物业服务费用。
业主：是指房屋的所有权人。
物业使用人：是指物业承租人和其他实际使用物业的非所有权人。
管理规约：是指有关物业使用、维修和其他管理服务活动的行为规范，经业主大会讨论审议通过，对全体业主具有约束力。
前期物业管理：是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。
物业服务企业：是指取得物业服务企业资质证书和工商营业执照，接受业主或者业主委员会的委托，根据物业服务合同进行专业管理，实行有偿服务的企业。
共用部位：是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施设备：是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第七十条 本暂行办法自公布之日起施行，《内江市人民政府办公室关于印发内江市物业管理暂行办法的通知》（内府办发〔2007〕32号）同时废止。
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迎接律师业的第三次浪潮
为大收购、大重组、大市场提供法律服务
世纪之交，全球经济在动荡中发生结构性的变化。在新技术和自动化迅速取代工人的位置之后，信息化又给中介服务业带来巨大冲击。当人们为下个世纪知识经济社会到来而进行各种结构性变革时，律师业的变革也消悄来临。当前，世界的金融危机已经给律师业务调整带来信号，以大收购、大重组、大市场为背景的律师服务，将迎来律师业的第三次浪潮。
一、律师面临挑战，是危机也是机会
（1）律师业随着社会的发展而发展。以杠杆原理制作的铁锹引出农业经济社会，70％的人从事生产粮食和衣物，人们为吃穿基本生活而发生纠纷，请律师打官司，办三费案、继承案、民事案是律师业的主流。蒸汽机和电力带来工业经济社会，50％的人转向生产工业产品，住房有了改善，制造业大发展，于是，商事纠纷增多，律师打经济官司成为服务主体。由电脑和信息革命带来的知识经济社会，企业经营不再单纯为生产产品、销售产品而奔忙，资本经营、信息经营带来了兼并收购浪潮，1997年，全世界证券、期货、债券、货币等金融品种交易额是世界其他贸易的5倍。也可以说，70％的律师仅为世界20％不到的商事活动提供法律服务。随着知识经济
社会的到来，律师又要转行，寻找新的增长点。
（2）律师业务本身遇到第三次浪潮，有一个定位问题。以上海律师为例，第一批律师如李国机、郑传本等等以打名气为特色，出名后有人请，这种不分专业的知名律师模式为以后的一批中青年律师所效仿。第二次浪潮是专业化模式，如毛柏根的涉外业务、朱树英的房地产业务，吕红兵的证券业务等等，抓住机会，名字与专业划等号，定位定的好，这几年大发展。一批中年名律师赶不上他们的发展而重新定位，可惜进退两难，错过机会。而第三次浪潮已经悄悄而来，企业收购、兼并和公司重组在美国早已开始，为它服务的律师被称为华尔街律师。
（3）世界经济危机和金融风暴引发结构大调整，企业资产、债权债务巨大，债务时代到来。在一轮泡沫经济之后，经济快速增长，调整开始。潮起潮落，债务时代是全球经济一体化进程中的一个特殊阶段。
（4）中国经济已经以上市公司和证券业为主体，形成发展新阶段。随着我国大量优秀企业和上规模企业纷纷上市，随着借壳上市公司重组与兼并成为近几年经济特点，以上市公司为主体的经济已经代表中国以后若干年经济结构的主体。而上市公司
的运作，始终发生不断的重组、收购现象、并以大市场为背景。这种特点也必然带来律师业结构的调整，换言之，律师业本身也存在业务、结构、人才的重组。
二、新时代要用新脑子
农业经济时代主要靠力气、靠四肢；工业经济时代主要靠技术、靠资产；知识经济时代就是靠脑子发展经济，靠脑子、新知识赚钱。
（1）脑子要创新，自动化使大量工人下岗，而信息化又会使大量中介服务人员下岗，有了联网，家里可以办公，路上车里也能办公，集中大量人员在写字楼经济上不合算。一台电脑、小激光打印机、小传真机装进一个小拷箱就可以到处办公。手机一开，不要跑来跑去，不要集中在办公室，各种费用可降低。以后，买律师楼改善办公条件可能要变，脑子要变，不能跑在人家后面发展。
（2）业务要创新。既然新的时代到来，必须开发新的业务与市场。80年代以担任企业法律顾问和办理经济案件为抢手业务，后被90年代金融、房地产、证券、涉外项目业务大发展而取代。律师在定位上走过的二次变革也将发生再次变化，律师与打官司划等号将成为过去，以大市场、大收购、大重组为背景的服务将到来。
（3）律师结构要调整。人家在重组，国家在调整，律师不重组、不调整行吗？怎样调整呢？ 一是事务所形式要调整，集团化可能是一个方向（可松散型，可紧密型）。 二是律师做法要调整，要打团体战，不要再走个体合作之路。过去能言善辩是好律师，后来专业律师靠作文件、做专业高人一筹，但还有“个体户”气息，名律师也是打个体牌。今后，打团体战靠协调，靠做各种人、各种利益的工作，能协调的律师才是最好的律师。律师大都是社会精英，利益突出，协调很难，但一个人不能完成一项大收购、大项目的法律服务，必须靠各种专业人才，必须靠各种协调。所以
说，精干协调、善于协调的律师，搞大项目者就会请你出面协调。
三、新做法和探索
（1）在企业资产重组、兼并收购浪潮中，经济界与金融界远远走在律师前面。现在传媒天天讲重组，领导时时开会安排重组，连一般股民都能讲上几句重组话题。资产重组中最难的是债权债务重组，金融界、经济界专业人士不会做，只能将资产搬进搬出。目前上海搞的几个上市公司的重组模式，都没有很好解决债权债务重组，新资产、好企业装进上市公司后将被老债务拖死，两年后又出现目前状况。现在大家不是有钱，而是债权债务。必须解决债权债务的重组，这就是律师的强项。上海有一个资产重组领导小组，经常开会，法院一直参加，就是没有律师，说明我们的领导对律师参与债权债务重组理解为就是打官司，这又落后于先进国家。债权债务重组有许多方式，比打官司好。过去三角债就是分别打官司，现在可以用还人家债的钱去收购人
家或其上级控股公司，或收购人家的债权，也可以债权换股权，再集中股权后控股，债权证券化、分散化，便于转让，可以变卖，债权证券化可以上市，可以分割转让等等。搞活办法很多，一块巨大的债务可以分块解决：银行挂帐停息一块，收购方顶一块，政策性让一块，做出利润还一块，配股增发新股解决一块，剥离老资产冲去一块，诉讼打掉一块，有时在证券市场还可以赚一块等等。
（2）我们的做法是一种探索，3个所为一个集团，5个人为一组，一个项目领导就是项目经理，名称为首席代表律师，其余人有负责投资银行工作的，有负责协调的，有负责打官司的，有负责做文件的。收费也是多元化的，有项目法律顾问、“律师团”参与收购兼并、筹资监管、上市配股）打官司等不同收费标准，也可以向几个单位收费。所以，要搞大项目、大市场，就必须大合作。近年来，我们做过数十个收购、兼并、重组项目，并在不断探索改进。以前是跟在证券商或收购方后面等业务，现在已有一批专业人士主动找业务，以投资银行专业的方式各地跑，为委托我们收购、转让的企业配对，或直接为上市公司重组服务。第二批是专事协调的人员，接来项
目后就找券商、银行、收购转让方合作。第三批为做文件的律师。为便于协调，有时用几个律师事务所的名义分别担任不同参与方单位的律师。律师为资产重组提供法律服务，有时时间跨度很长，我们一般先派出律师对公司债权债务进行全面清理登记、列表，然后设计总体方案，用不同方式分别解决，资产重组，有时需要采取冰冻疗法。第二阶段是搞资产重组方案，或与有关公司谈判通过参股进行重组，或进行内部资产剥离与协调进行重组，或全部转让、卖卖等等。在变更股权时，以增发新股、配股和融资为目标，注入新资启动活动。在这一阶段，需要寻找大量单位合作，参加无数次的谈判。第三阶段是做文章及申报材料，有时，一个项目需要草拟或修改
上百份不同的文件，我们逐渐形成了格式化的操作法。在迎接律师业第三次浪潮到来时，在大收购、大重组、大市场法律服务中，我们仅仅是探索，并在进行巨大的投入，有些可能还是没有回报的人力、财力、精力上的投入。
作者：曾平（浦增平）