上海市人大常委会


上海市经纪人条例
上海市人民代表大会常务委员会


（上海市第十一届人民代表大会常务委员会第二十四次会议于2000年12月15日通过，自2001年5月1日起施行）

第一章 总则
第一条 为了规范经纪活动，促进经纪业发展，维护市场秩序，保障经纪活动当事人的合法权益，根据有关法律、行政法规，结合本市实际情况，制定本条例。
第二条 本条例所称的经纪人，是指依法取得经纪执业证书，并在经纪组织中从事经纪活动的执业人员（以下简称执业经纪人）和依法设立的具有经纪活动资格的公司、合伙企业、个人独资企业及其他经济组织（以下简称经纪组织）。
本条例所称的经纪活动，是指接受委托人委托，为促成他人交易提供居间、行纪、代理等服务，并收取佣金的经营行为。
第三条 本条例适用于在本市行政区域内从事经纪活动的执业经纪人、经纪组织及其相关管理活动。法律、行政法规另有规定的，从其规定。
第四条 从事经纪活动应当遵守法律、法规，遵循平等、自愿、公平、诚实信用的原则。
第五条 经纪人依法从事经纪活动受法律保护。
第六条 上海市工商行政管理局（以下简称市工商局）负责执业经纪人和经纪组织的登记注册，按照本条例规定对执业经纪人、经纪组织进行监督管理，指导上海市执业经纪人协会（以下简称市执业经纪人协会）的工作。区、县工商行政管理部门按照职责分工，负责辖区内的执业经纪
人、经纪组织的监督管理工作。
本市有关行政管理部门按照各自职责，做好执业经纪人、经纪组织的规划、协调、指导等管理工作。
第七条 鼓励建立经纪业风险准备金、保证金等执业风险防范机制。

第二章 执业经纪人的条件
第八条 执业经纪人应当取得执业资格和执业证书。
第九条 本市实行经纪执业资格考核制度。
经纪执业资格考核，由市执业经纪人协会组织。考试大纲和考核要求由市工商局会同有关行政管理部门审定。
第十条 具备下列条件的人员，可以申请经纪执业注册：
（一）取得经纪执业资格考核合格证明；
（二）在本市有固定住所；
（三）无本条例第十一条规定的情形。
第十一条 有下列情形之一的，不予经纪执业注册：
（一）无民事行为能力或者限制民事行为能力的；
（二）刑事处罚执行完毕未满三年的，但过失犯罪的除外；
（三）吊销经纪执业证书未满三年的；
（四）法律、法规禁止经纪执业的其他情形。
第十二条 申请经纪执业注册的，应当通过所在经纪组织向市工商局提交下列文件：
（一）申请书；
（二）相应的经纪执业资格考核合格证明；
（三）申请人本市固定住所的证明材料；
（四）申请人有效身份证明的复印件。
第十三条 市工商局应当自收到经纪执业注册申请之日起十五个工作日内，作出准予注册或者不予注册的决定。准予注册的，发给经纪执业证书；不予注册的，应当书面通知申请人。
第十四条 经纪执业证书是执业经纪人的执业凭证，应当载明下列主要事项：
（一）执业经纪人姓名；
（二）执业经纪人所在经纪组织的名称及地址；
（三）经注册的经纪业务范围。
经纪执业证书不得涂改、出租、转借、转让。
第十五条 经纪执业证书中载明的经纪组织的名称发生变化的，执业经纪人应当自发生变化之日起三十日内通过所在经纪组织向市工商局申请变更；执业经纪人的经纪业务范围需要变更的，应当另行申请执业注册，取得相应执业证书。
经纪执业证书每两年审验一次。
第十六条 执业经纪人应当以经纪组织的名义执业，不得同时在两个以上经纪组织从事同一行业的经纪业务。
未取得经纪执业证书的人员，不得以执业经纪人的名义执业。

第三章 经纪组织
第十七条 经纪组织应当依法登记注册，取得经纪活动的资格。
经纪组织应当及时为执业经纪人办理经纪执业注册、变更和审验等手续，并如实提供有关材料。
第十八条 公司从事经纪活动，除应当符合《中华人民共和国公司法》规定的条件外，还应当有五名以上与其经营范围相适应的执业经纪人。
合伙企业从事经纪活动，除应当符合《中华人民共和国合伙企业法》规定的条件外，还应当有两名以上与其经营范围相适应的执业经纪人。
个人独资企业从事经纪活动，除应当符合《中华人民共和国个人独资企业法》规定的条件外，还应当有一名以上与其经营范围相适应的执业经纪人。
非公司企业法人从事经纪活动，除应当符合《中华人民共和国企业法人登记管理条例》规定的条件外，还应当有五名以上与其经营范围相适应的执业经纪人。
第十九条 经纪组织可以设立从事经纪活动的非法人分支机构。设立分支机构应当有与其经营范围相适应的执业经纪人。
第二十条 经纪组织统一接受经纪业务的委托，与委托人签订合同，并按照约定收取佣金。

第四章 执业经纪人的权利和义务
第二十一条 执业经纪人有权在其执业的经纪合同上签名。
经纪组织签订经纪合同时，应当附有执行该项经纪业务的执业经纪人的签名。
第二十二条 执业经纪人有向委托人了解所委托事务真实情况的权利。
第二十三条 执业经纪人依法享有保守自己经纪业务秘密的权利。
第二十四条 执业经纪人依法享有其承揽经纪业务的执行权，未经本人同意，经纪组织不得随意变更经纪业务执行人。
委托人隐瞒与经纪业务有关的重要事项、提供不实信息或者要求提供违法服务的，执业经纪人有中止经纪业务并建议终止经纪合同的权利。
第二十五条 执业经纪人应当在经注册的经纪业务范围内据实提供经纪服务。
执业经纪人应当据实介绍经营业绩，并在执业服务说明材料上署名。
第二十六条 执业经纪人应当为当事人保守商业秘密。
第二十七条 执业经纪人不得有下列行为：
（一）从事国家禁止流通的商品和服务的项目的经纪活动；
（二）以隐瞒与经纪活动有关的重要事项、虚构订约机会、提供不实的信息、夸大业绩的虚假宣传等手段促成交易；
（三）与他人恶意串通，或者以胁迫、贿赂等手段促成交易；
（四）利用委托人的商业秘密谋取不正当利益；
（五）利用执业便利，收取佣金以外的报酬；
（六）从事损害所在经纪组织利益的活动。
第二十八条 执业经纪人的合法权益受到侵害的，可以向市工商局或者区、县工商行政管理部门、有关行政管理部门申诉，也可以向市执业经纪人协会投诉。

第五章 市执业经纪人协会
第二十九条 市执业经纪人协会是社会团体法人，是执业经纪人的自律性组织。
第三十条 市执业经纪人协会章程由会员大会或者会员代表大会制定，报市社团管理机构批准，并报市工商局备案。
第三十一条 执业经纪人应当加入市执业经纪人协会。经纪组织可以加入市执业经纪人协会。
市执业经纪人协会会员按照市执业经纪人协会章程，享有章程赋予的权利，履行章程规定的义务。
第三十二条 市执业经纪人协会履行下列职责：
（一）组织经纪执业资格考核，颁发经纪执业资格考核合格证明；
（二）维护会员的合法权益；
（三）组织执业经纪人业务培训；
（四）制定经纪执业准则，进行执业经纪人职业道德和执业纪律的教育和检查；
（五）接受投诉，调解经纪执业活动中的纠纷；
（六）按照章程对会员进行奖励和惩戒；
（七）协助建立经纪业风险准备金、保证金等执业风险防范机制；
（八）对执业经纪人的违法行为，向市工商局或者区、县工商行政管理部门提出处理建议。
第三十三条 市执业经纪人协会应当建立会员执业信誉档案制度。

第六章 法律责任
第三十四条 执业经纪人违反本条例规定，给当事人造成损失的，由其所在的经纪组织依法承担相应的赔偿责任。经纪组织承担赔偿责任后，可以向执业经纪人追偿。
第三十五条 违反本条例规定，有下列情形之一的，由市工商局或者区、县工商行政管理部门责令改正或者限期改正，并按照下列规定进行处罚：
（一）违反本条例第十四条第二款、第二十五条第一款规定，涂改、出租、转借、转让经纪执业证书或者超越注册的经纪业务范围开展经纪活动的，给予停止执业三个月以上一年以下的处罚；情节严重的，吊销经纪执业证书。
（二）违反本条例第十五条规定，执业经纪人逾期三个月未办理变更和审验手续的，处以五百元以下的罚款；逾期一年的，吊销经纪执业证书。因经纪组织的过错逾期未办理变更和审验手续的，对经纪组织处以五百元以上一千元以下的罚款。
（三）违反本条例第十六条第二款规定，未取得经纪执业证书，以执业经纪人的名义从事经纪活动的，给予警告，没收违法所得，可并处五百元以上三万元以下的罚款。
（四）违反本条例第二十一条规定，经纪组织侵犯执业经纪人合同签名权或者经纪合同上未附执业经纪人签名的，责令改正或者给予警告，可并处五百元以上一千元以下罚款。
（五）违反本条例第二十七条第（一）项规定，从事国家禁止流通的商品和服务的项目的经纪活动的，没收违法所得，可并处一千元以上十万元以下的罚款；情节严重的，并可吊销经纪执业证书。法律、行政法规另有规定的，按照规定处罚。
（六）违反本条例第二十七条第（二）项、第（三）项规定，在经纪活动中弄虚作假或者以非法手段促成交易，给当事人造成损失的，对执业经纪人处以一千元以上十万元以下的罚款；情节严重的，并可吊销经纪执业证书；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
（七）违反本条例第二十七条第（四）项、第（五）项、第（六）项规定，侵犯委托人商业秘密或者在经纪活动中牟取不正当利益，给当事人造成损失的，按照有关法律、法规的规定予以处罚，并吊销经纪执业证书。
前款规定的吊销经纪执业证书的处罚决定，由市工商局作出。
第三十六条 行政管理部门直接负责的主管人员和其他直接责任人员及市执业经纪人协会的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位或者上级主管部门依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十七条 当事人对行政管理部门的具体行政行为不服的，可以依照《中华人民共和国行政复议法》或者《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请行政复议或者提起行政诉讼。

第七章 附则
第三十八条 本条例自2001年5月1日起施行。



2000年12月15日
中国社会是乡土性的，在这块土地上，居住着9亿多的农民，他们的生活方式里蕴含着传承了几千年的土性，对土的依恋，让他们生活的圈子变得狭窄，日出而耕，日落而归的劳作，稳定了这块固定生活圈的格局。乡土社会在地方性的限制下成了生于斯、死于斯的社会。特定的文化，特定的生活方式造就了中国乡土社区的基本单位是村落，从三家村起可以到几千户的大村。孤立、隔膜在这村与村之间的关系中形成。但孤立和隔膜并不是绝对的，人口的流动率小，社区间的往来也必然疏少。也可以这样说乡土社会的生活是富于地方性的。地方性是指他们活动范围有地域上的限制。在区域间接触少，生活隔离，各自保持着孤立的社会圈子。但是在自己狭窄的村落之间，这种孤立，隔膜就消失殆尽，人们在村落里生活，每一家，每一户的基本情况都了如指掌，相互之间见证了各自孩子的成长，宏观来看就形成了区域范围内的熟人社会，熟悉是从时间里、多方面、经常的接触中所发生的亲密的感觉。这感觉是无数次的小磨擦里陶炼出来的结果。在这种熟人社会里，我们经常会听见这样的言语，“我们大家是熟人打个招呼就是了，还用得着多说么？”这一类的话已经成了我们现代社会的阻碍，现代社会是个陌生人组成的社会，各人不知道各人的底细，所以得讲个明白；还要怕口说无凭，画个押，签个字。这样才发生了法律。然而在乡土社会中法律是无从发生的。“这不是见外了么？”乡土社会里从熟悉得到信任。这信任并非没有根据的，其实最可靠也没有了，因为这是规矩。乡土社会的信用并不是对契约的重视，而是发生于对一种行为的规矩熟悉到不加思索时的可靠性，不但对人他们，对物也是“熟悉”的。一个老农看见蚂蚁在搬家了，会忙着去田里开沟，他熟悉蚂蚁搬家的意义。从熟悉里得来的认识是个别的，并不是抽象的普遍原则。在熟悉的环境里生长的人，不需要这种原则，他只要在接触所及的范围之内知道从手段到目的间的个别关联。在乡土社会中生长的人似乎不太追求这笼罩万有的真理。做子女的得在日常接触中去摸熟父母的性格，然后去承他们的欢，做到自己的心安。这说明了乡土社会中人和人相处的基本办法。
乡土社会的格局导致了法律文化渗透的局限性，在这个熟人社会里，人们的各种秩序尽然有序，即使出现了纠纷，靠得也是村落里的所谓的权威人士来解决，处理的结果没有任何的强制力作为后盾，但是人们对于纠纷的处理结果却很少有异议，这种熟人社会复杂的关系网所产生的礼治约束力能有效地约束人们的行为，法律的思维无法渗入其中，礼治的形成是人们行为不受规律拘束而自动形成的秩序，它必须以传统的方式并且能有效的应付各种生活问题为前提。乡土社会满足了这前提，因之它的秩序是靠礼治来维持的。在一个变迁很快的社会，传统的效力是无法保证的。尽管一种生活的方法在过去是怎样有效，如果环境一改变，谁也不能再依着老法子去应付新的问题了。所应付的问题如果要由团体合作的时候，就得大家接受个同意的办法，要保证大家在规定的办法下合作应付共同问题，就得有个力量来控制每个人了，这就是法治社会的要求。如今的乡村社会正在发生着巨变，虽然还没有达到乡村城镇化的水平，但是由于乡村务工人员大量向城市涌入，带来了农村传统格局的巨变，人们不再继续以前的日出而耕，日落而归的劳作，转而进入城市，创造收入，这种行为就直接打破了以前的熟人社会格局，人们不再在礼治的思维下生活，这批务工人员从城市不仅带回来了资金，也带来了城市里陌生人社会的法律思想，面对纠纷时，礼所产生的约束力已经大打折扣，乡村社会里的权威人士的言论只能作为调解的一种添加剂而已，对结果地影响已经没有以前的决定性。
现代化的法律思维开始在城乡二元化的社会结构中互相渗透，都市社会中讲个人权利，权利是不能侵犯的。国家保护这些权利，所以定下了许多法律。一个法官并不考虑道德问题，伦理观念，他并不在教化人。刑罚的用意已经不复“以儆效尤”，而是在保护个人的权利和社会的安全。尤其在民法范围里，他并不是在分辨是非，而是在理清权利。在英美以判例为基础的法律制度下，很多时间诉讼的目的是在获得以后可以遵守的规则。一个变动中的社会，所有的规则是不能不变动的，环境变了，相互权利不能不跟着改变。事实上并没有两个案子的环境完全相同，所以个人的权利应当怎样明确的界定。中国正处在从乡土社会蜕变的过程中，陈腐的诉讼纠纷处理观念还是很坚固的存留在广大的民间，也因之使现代的司法不能彻底推行。现行法里的原则是从西方搬过来的，和旧有的伦理观念相差很大。在中国传统的差序格局中，原本不承认有可以施行于一切人的统一规则，而现行法却是采用个人平等主义的。这一套已经使普通老百姓很不明白，在司法制度的程序上的隔膜又使得他们无法适用。在乡间普通人还是怕打官司的，但是新的司法制度却已推行下乡了。那些不容与乡土伦理的人物从此却找到了一种新的保障。他们可以不服乡间的调解而告到司法处去。当然，在理论上，这是好现象，因为这样才能破坏原有的乡土社会的传统，使中国能走上现代化的道路。但是事实上，在司法处去打官司的，正是那些乡间所认为“败类”的人物。依着现行法去判决，时常可以和地方传统不合。乡间认为坏的行为却正可以是合法的行为。使法律所保护的正义被误解。曾今报道过这样一个案子，有个人因妻子偷了汉子打伤了奸夫。在乡间这是理直气壮的，但是和奸没有罪，何况又没有证据，殴伤却有罪。怎么判好呢？如果是善良的乡下人，自己知道做了坏事决不会到衙门里来的，这些凭借一点法律知识的败类，却会在乡间为非作恶起来，法律还要去保护他。我也承认这是很可能发生的事实。现行的司法制度在乡间发生了很特殊的副作用，它破坏了原有的礼治秩序，但并不能有效的建立起法治秩序。法治秩序的建立不能单靠制定若干法律条文和设立若干法庭，重要的还得看人民怎样去应用这些设备。更进一步，在社会结构和思想观念上还得先有一番改革。如果在这些方面不加以改革，单把法律和法庭推行下乡，结果法治秩序的好处未得，而破坏礼治秩序的弊病却已先发生了。
社会的发展带来了乡村社会的巨变，使其社会化的进程步伐加快。法律在乡村社会的渗透也得到了一定的变化，我们应该以什么样的方式进入这个熟人社会，怎样树立法律的权威和神圣性，是首要解决的问题。05年中国十佳法官的评选中，有这样一个人，她叫金桂兰，是黑龙江宁安市人民法院的审判员，它创造了堪称中国最简陋的法庭，这个法庭可能没有一般法庭的庄严，但是它同样主持了正义，维护了法律的尊严。人们称这个法庭为"炕上的法庭"。这种以打破传统的方式的行为，以一种符合实际要求的状态来应对乡村的各种纠纷，推行着乡村的现代化，是法律文化传播成功迈出的第一步。我们也可以看到如今的乡村农民，对纠纷的解决更愿意依赖于法律的解决，这些虽然都是小的纠纷，但是蕴含其中的是人们对法律理念的信服，尊重。
法律文化，法治社会的建立，要在中国每一寸土地上生根发芽，不光是城市，在我们身旁的乡村社会同样需要，现代化的进程需要这个本不应被分离的两个社会群体一起努力，构建一个理想的中国法治型社会。

作者：库欢 华中师范大学 法学院法学研究生